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Geldwäschegesetz – Schutz vor illegalen Geldflüssen im Immobilienbereich
Das Geldwäschegesetz (GwG) dient der Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Es verpflichtet bestimmte Berufsgruppen und Unternehmen dazu, die Herkunft von Vermögenswerten zu überprüfen und verdächtige Transaktionen zu melden. Im Immobilienbereich spielt das Geldwäschegesetz eine besonders wichtige Rolle, da Immobilienkäufe häufig hohe Geldbeträge umfassen und daher potenziell für illegale Geldtransaktionen missbraucht werden können.
Für Käufer, Verkäufer, Immobilienmakler, Notare und Investoren gehört die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorschriften heute zu den festen Bestandteilen eines Immobiliengeschäfts.
Was ist das Geldwäschegesetz?
Das Geldwäschegesetz ist ein gesetzlicher Rahmen zur Bekämpfung von:
- Geldwäsche
- Terrorismusfinanzierung
- Steuerhinterziehung
- illegalen Vermögensverschiebungen
, als Gesetz mit zentralen Bestimmungen und Rechtsgrundlagen auf nationaler Ebene in Umsetzung europäischer Vorgaben wie der Geldwäscherichtlinie und der Geldwäsche-Richtlinie sowie weiterer Regelungen aus der Richtlinie im GewERBERECHT.
Ziel ist es, zu verhindern, dass Vermögenswerte aus kriminellen Aktivitäten in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust werden, und die Nutzung des Finanzsystems zu Zwecke der geldwäscherei und terrorismusfinanzierung sowie der Finanzierung entsprechender Strukturen zu unterbinden.
Immobiliengeschäfte gelten aufgrund der hohen Kaufpreise als besonders sensibler Bereich.
Was bedeutet Geldwäsche?
Von Geldwäsche spricht man, wenn Gelder aus illegalen Quellen so in den Wirtschaftskreislauf eingebracht werden, dass ihre wahre Herkunft verschleiert wird; die nationalen Vorgaben des GwG setzen dabei vor allem die europäische Geldwäsche-Richtlinie um.
Mögliche illegale Quellen sind beispielsweise:
- Betrug
- Drogenhandel
- Korruption
- organisierte Kriminalität
- Steuerdelikte
Das Geld soll anschließend wie legal erwirtschaftetes Vermögen erscheinen. Zu den zwecke der geldwäsche gehört damit insbesondere, illegale Erlöse in den legalen Wirtschaftskreislauf einzuschleusen und ihre Herkunft zu verdecken. Die Bekämpfung von geldwäscherei oder terrorismusfinanzierung ist dabei sowohl europarechtlich als auch in Österreich gesetzlich verankert. Die 4. Geldwäsche-Richtlinie wurde am 5. Juni 2015 veröffentlicht und musste bis 26. Juni 2017 umgesetzt werden. Die 5. Geldwäsche-Richtlinie wurde zum 1. Januar 2020 umgesetzt; zugleich gilt die Verordnung 2015/847/EU seit 26. Juni 2017. Im rechtlichen Zusammenhang wird auch von geldwäscherei gesprochen.
Warum betrifft das Geldwäschegesetz Immobilien?
Immobilien eignen sich grundsätzlich dazu, große Geldbeträge zu investieren, Vermögen langfristig zu sichern und illegale Einnahmen zu verschleiern.
Deshalb unterliegen unter anderem:
- Immobilienkäufe
- Grundstückstransaktionen
- Investitionen in Immobiliengesellschaften
besonderen Prüfpflichten.
Zur Abgrenzung von Geldwäscherei oder Terrorismusfinanzierung zielen diese Vorgaben darauf, Gelder in den legalen Wirtschaftsraum einzuschleusen, ihre Herkunft zu verbergen, das individuelle Risiko zu bewerten, bei Geschäften mit Bezug zu Staaten mit hohem Risiko abgestufte Maßnahmen festzulegen und eine klare Reihe interner Prüfschritte einzuhalten.
Käufer und Verkäufer müssen häufig zusätzliche Nachweise erbringen.
Wer muss das Geldwäschegesetz als Gewerbetreibende beachten?
Im Immobilienbereich sind insbesondere folgende Berufsgruppen verpflichtet, wobei Immobiliengeschäfte aus Sicht der Geldwäscheprävention ein erhöhtes Risiko darstellen können:
- Immobilienmakler
- Notare
- Rechtsanwälte
- Banken
- Finanzdienstleister
- Bauträger
Für Banken und andere finanzinstitute gelten daneben je nach finanzmarkt besondere Vorgaben; in Österreich regelt das Finanzmarkt-Geldwäschegesetz als gesetz die Aufsicht, und die Finanzmarktaufsichtsbehörde überwacht die Einhaltung. Das fm gwg betrifft damit auch kredit und finanzinstitute, etwa bei Sorgfaltspflichten rund um einen kredit nach dem Prinzip know your customer.
Diese müssen bestimmte Prüf- und Dokumentationspflichten erfüllen; solche Prüfpflichten sind Teil einer Reihe gesetzlicher Maßnahmen und werden in Fällen mit hohem Risiko besonders relevant.
Welche Nachweise sind erforderlich?
Vor einem Immobiliengeschäft müssen die beteiligten Personen häufig ihre Identität nachweisen und die erforderlichen daten zum Vertragspartner offenlegen.
Typische Unterlagen sind:
- Reisepass oder Personalausweis
- Meldebestätigung
- Firmenbuchauszug bei Unternehmen
- Nachweis der wirtschaftlich Berechtigten und der eigentümer anhand vorhandener register und sonstiger informationen
Diese prüfungen sind gesetzlich vorgeschrieben; bei Banken und Finanzdienstleistern gelten für Kredit- und Finanzinstitute am Finanzmarkt besondere Vorgaben, die nach dem Prinzip Know your customer ausgestaltet sind.
Für den Finanzmarkt in Österreich gilt daneben das Finanzmarkt-Geldwäschegesetz als spezielles Gesetz; es trat am 1. Januar 2017 in Kraft, die Finanzmarktaufsichtsbehörde übernimmt die überprüfung.
Herkunft der Geldmittel
Ein wichtiger Bestandteil des Geldwäschegesetzes ist die Prüfung der Herkunft der eingesetzten Gelder; im Rahmen der Sorgfaltspflichten ist dabei auch die Identität der Vertragspartner zu erfassen. Für die Geldwäscheprävention gehören dazu eine dokumentierte Risikoanalyse und angemessene Maßnahmen, damit das Risiko je nach Art der Transaktion richtig bewertet werden kann.
Je nach Transaktion können Nachweise verlangt werden, beispielsweise:
- Sparguthaben
- Verkaufserlöse
- Erbschaften
- Schenkungen
- Kreditverträge
- Identifizierung des Kunden anhand eines amtlichen Lichtbildausweises
Wirtschaftlich Berechtigte sind außerdem anhand verfügbarer Informationen aus Registern zu überprüfen.
Besonders bei hohen Kaufpreisen wird die Mittelherkunft häufig genauer geprüft. Die erhobenen Identifizierungsdaten sind fünf Jahre aufzubewahren.
Verdachtsmeldungen bei Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
Besteht der Verdacht auf Geldwäsche oder eine ungewöhnliche Transaktion, können verpflichtete Personen eine Meldung an die zuständigen Behörden vornehmen. Auch die Prüfung der Mittelherkunft ist Teil der Geldwäscheprävention. Verdachtsmeldungen gehen an die geldwäschemeldestelle im bundesministerium für inneres, wobei die erhobenen daten vollständig und nachvollziehbar sein sollten.
Beispiele für Auffälligkeiten:
- ungewöhnlich komplexe Zahlungswege
- widersprüchliche Angaben
- fehlende Nachweise
- ungewöhnlich hohe Bargeldbeträge
Unternehmen müssen hierfür eine interne Gefährdungsanalyse beziehungsweise Risikoanalyse durchführen. Diese Risikoanalysen sind regelmäßig zu aktualisieren und zu dokumentieren.
Nicht jede Meldung bedeutet automatisch einen Gesetzesverstoß.
Geldwäschegesetz beim Immobilienverkauf
Auch Verkäufer können von den Prüfpflichten betroffen sein. In Österreich ist die Geldwäschemeldestelle beim Bundesministerium für Inneres angesiedelt.
Typische Fragen betreffen:
- Identität der Beteiligten
- Eigentumsverhältnisse
- Herkunft des Kaufpreises
- wirtschaftlich Berechtigte
Dabei können auch weiterführende informationen etwa zum transparenzregister relevant sein. Gerade bei Direktankäufen und größeren Transaktionen erfolgen häufig zusätzliche Prüfungen. Bei Auffälligkeiten oder wenn Vermögenswerte aus kriminellen Handlungen betroffen sein könnten, müssen Verdachtsmeldungen in Österreich unverzüglich an die Geldwäschemeldestelle beziehungsweise die Financial Intelligence Unit übermittelt werden. Unternehmen sind zudem gesetzlich verpflichtet, verdächtige Transaktionen abzulehnen.
Welche Folgen drohen bei Verstößen?
Verstöße gegen das Geldwäschegesetz können erhebliche Konsequenzen haben.
Mögliche Folgen:
- hohe Geldstrafen
- behördliche Ermittlungen
- Verzögerungen bei Transaktionen
- rechtliche Konsequenzen
Auch politische Reformen zur Verbesserung der Durchsetzung spielen hierbei eine Rolle, und je nach Fall können Informationen aus dem Transparenzregister zur Prüfung wirtschaftlicher Hintergründe relevant sein.
Deshalb legen Immobilienunternehmen großen Wert auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.
Geldwäschegesetz und Immobilien-Direktankauf
Beim Immobilien-Direktankauf müssen dieselben gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden wie bei klassischen Immobilienverkäufen, wobei bei schweren Verstößen Bußgelder bis zu 1 Million Euro drohen können.
Seriöse Immobilienunternehmen prüfen daher:
- Identität der Vertragspartner
- Eigentumsverhältnisse
- Herkunft der Mittel
- rechtliche Rahmenbedingungen
Diese Prüfungen und ihre regelmäßige überprüfung dienen dem Schutz aller Beteiligten und einer besseren Durchsetzung strengerer Sanktionen.
Unterschied zwischen Geldwäschegesetz und Steuerrecht
Die beiden Bereiche werden häufig verwechselt.
Geldwäschegesetz
- Bekämpfung illegaler Geldflüsse
- Identitäts- und Herkunftsprüfung
Steuerrecht
- Besteuerung von Einkommen, Vermögen und Gewinnen
Beide Bereiche können sich überschneiden, verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele.
Das Geldwäschegesetz und Geldwäscheprävention schaffen Sicherheit bei Immobiliengeschäften
Das Geldwäschegesetz ist ein wichtiger Bestandteil moderner Immobiliengeschäfte und dient dem Schutz vor illegalen Geldflüssen. Durch Identitätsprüfungen, Herkunftsnachweise und gesetzliche Kontrollmechanismen wird sichergestellt, dass Immobilienkäufe und ‑verkäufe transparent und rechtssicher abgewickelt werden.
Für Käufer, Verkäufer und Immobilienunternehmen gehört die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorschriften heute zu jedem professionellen Immobiliengeschäft.