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Mietpreisbremse – Gesetzliche Begrenzung von Mieterhöhungen in Österreich
Die Mietpreisbremse ist in Österreich eine gesetzliche Regelung, die starke Mietsteigerungen begrenzt, Mieter vor übermäßigen Erhöhungen des Hauptmietzinses schützt und Wohnkosten planbarer machen soll. Sie gilt nicht für alle Mietverhältnisse, wurde in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst und ist deshalb für Mieter, Vermieter, Immobilieninvestoren sowie Käufer und Verkäufer vermieteter Immobilien ein zentrales Thema.
Wer verstehen will, wann die Mietpreisbremse greift und welche Folgen sie für bestehende oder neue Mietverträge hat, findet hier die entscheidenden Grundlagen: die Funktionsweise der Regelung, ihre gesetzlichen Anwendungsbereiche, die Auswirkungen auf Mieter und Vermieter, die Verbindung zur Indexmiete und zum Mieten-Wertsicherungsgesetz sowie den Einfluss auf Immobilienwerte und die Abgrenzung zur Richtwertmiete. Gerade weil die Mietpreisbremse nicht nur die Miethöhe, sondern auch Vertragsgestaltung, Rendite und den Wert vermieteter Immobilien in Österreich beeinflusst, ist eine klare Einordnung für fundierte Entscheidungen besonders wichtig.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das den Anstieg von Mieten begrenzt. Sie betrifft insbesondere die Wertsicherung von Hauptmietzinsen und soll verhindern, dass Mieten bei hoher Inflation innerhalb kurzer Zeit stark ansteigen.
Sie gilt nicht automatisch für jede Mietwohnung, sondern nur für bestimmte Mietverhältnisse und gesetzliche Anwendungsbereiche.
Warum wurde die Mietpreisbremse eingeführt?
Steigende Inflation und hohe Wohnkosten führten dazu, dass viele Mietverhältnisse durch automatische Indexanpassungen deutlich teurer wurden.
Mit der Mietpreisbremse sollen:
- starke Mietsteigerungen abgefedert werden
- Wohnkosten besser planbar bleiben
- Mieter finanziell entlastet werden
- soziale Ausgewogenheit am Wohnungsmarkt gefördert werden
Wie funktioniert die Mietpreisbremse und wie hoch darf die Miete sein?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Möglichkeit, den Hauptmietzins aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung zu erhöhen.
Nach den derzeit geltenden Regelungen:
- dürfen Erhöhungen grundsätzlich nur einmal jährlich erfolgen,
- erfolgen sie frühestens zu den gesetzlich vorgesehenen Anpassungszeitpunkten; Änderungen des Mietzins müssen dabei spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin angekündigt werden,
- und die Höhe der Erhöhung ist gesetzlich begrenzt,
- als Regel gilt dabei die Drei-plus-Hälfte-Regel: Die Miete darf nur bis zur Hälfte der Inflation über drei Prozent steigen.
Die Regelungen betreffen den Hauptmietzins, nicht jedoch automatisch alle Bestandteile der Gesamtmiete; ein Beispiel: Die erste Mieterhöhung nach Vertragsabschluss darf frühestens 2027 erfolgen.
Für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse (5 Jahre)?
Die Mietpreisbremse gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die dem Mietrechtsgesetzes (MRG) ganz oder teilweise unterliegen; das mieweg gilt seit 1. Januar 2026 und erfasst alle haupt- und Untermietverträge im MRG. Im Vollanwendungsbereich gelten dabei andere Vorgaben als im teilweisen Anwendungsbereich. Welche Verträge genau erfasst sind, hängt von der Art der Immobilie und dem jeweiligen Mietverhältnis ab.
Nicht alle Mietverhältnisse fallen unter diese Regelung. Neubauten sind hier eine wichtige Ausnahme. Für bestimmte Objekte – etwa manche Genossenschaftswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser – gelten andere gesetzliche Bestimmungen; auch in einzelnen Bereichen des gemeinnützigen Wohnbaus und bei Gemeindewohnungen gelten gesonderte Regeln. Für altbauten gilt ab 2026 zudem ein Sonderdeckel, sodass Mieten maximal um 1 Prozent steigen dürfen. Erfasst ist etwa ein Hauptmietvertrag in einem MRG-Haus, nicht aber ein Mietvertrag in einem Neubau.
Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse?
Für Mieter
Die Mietpreisbremse kann dazu beitragen:
- starke Mietsteigerungen zu begrenzen
- Wohnkosten besser kalkulierbar zu machen
- kurzfristige Belastungen zu reduzieren
Mieterinnen und Mieter können bei einem Verstoß zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Dafür muss der aktuelle Mietpreisspiegel als Vergleichsgrundlage beachtet werden; bei der Prüfung kann eine Mietervereinigung unterstützen.
Ein möglicher Verstoß muss zudem schriftlich gerügt werden.
Für Vermieter
Vermieter müssen gesetzliche Vorgaben bei Mietanpassungen beachten.
Das kann Auswirkungen haben auf:
- Mietkalkulation, auch weil Sanierungskosten nicht einfach auf Mieter übertragen werden dürfen und betriebskosten die Gesamtmiete mitprägen
- Rendite
- langfristige Investitionsplanung
Für Immobilieninvestoren
Auch Investoren berücksichtigen die Mietpreisbremse bei der Bewertung von Anlageimmobilien.
Sie kann Einfluss haben auf:
- erwartete Mieteinnahmen
- Rendite
- Wirtschaftlichkeit eines Investments
Mietpreisbremse, Indexmiete und Mieten Wertsicherungsgesetz
Die Mietpreisbremse steht häufig im Zusammenhang mit Indexmietverträgen.
Während sich eine Indexmiete grundsätzlich am Verbraucherpreisindex (VPI) orientiert, steht die aktuelle Begrenzung der Indexierung im Zusammenhang mit dem seit 1. Januar 2026 geltenden Mieten-Wertsicherungsgesetz; dieses Gesetz schafft dafür die rechtliche Grundlage und begrenzt unter bestimmten Voraussetzungen, wann und in welchem Ausmaß entsprechende Mietanpassungen erfolgen dürfen. Ab April im Jahr 2026 gelten dazu weitere Anpassungen, die die Bundesregierung als Maßnahme im Rahmen eines Mietenpakets beschlossen hat; auch die Regierung hat die Regelung bis Ende 2029 verlängert.
Hat die Mietpreisbremse Einfluss auf den Immobilienwert?
Ja. Bei vermieteten Immobilien können gesetzliche Mietbeschränkungen die wirtschaftliche Bewertung beeinflussen. Solche Eingriffe in Mietpreise werden von einigen Politikern abgelehnt.
Kapitalanleger achten unter anderem auf:
- mögliche Mietsteigerungen
- langfristige Erträge
- gesetzliche Rahmenbedingungen
- Renditepotenzial
Kritiker argumentieren zudem, ein Mietpreisdeckel könne den Neubau hemmen.
Dennoch bleiben Lage, Zustand und Nachfrage die wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert.
Mietpreisbremse beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie interessieren sich Käufer häufig dafür,
- welche Mietverträge bestehen,
- ob die Mietpreisbremse Anwendung findet,
- welche Miete aktuell erzielt wird,
- welches Entwicklungspotenzial künftig besteht.
Diese Informationen können Einfluss auf die Kaufentscheidung und den erzielbaren Verkaufspreis haben.
Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Richtwertmiete
Die Begriffe werden häufig verwechselt.
Mietpreisbremse
- gesetzliche Begrenzung bestimmter Mietanpassungen
- Schutz vor übermäßigen Mietsteigerungen
- greift bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen und nicht in laufenden Mietverhältnissen
- Mieterhöhungen sind dabei nur bei Neuvermietungen relevant, etwa bei vielen Mietwohnungen
- gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, also in belasteten Regionen mit Wohnungsmangel, und wird per Rechtsverordnung der Bundesländer festgelegt
- die neue Kaltmiete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; das entspricht maximal 1,10 des Mietspiegels
- die ortsübliche Vergleichsmiete wird meist aus dem örtlichen Mietspiegel abgeleitet
- im Mietrecht fallen Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen nicht darunter
- die Regelung wurde 2015 eingeführt
Richtwertmiete
- gesetzlich geregeltes Mietzinsmodell für bestimmte Wohnungen
- Berechnung nach gesetzlichen Richtwerten
Beide Regelungen können sich überschneiden, verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele.
Die Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungen unter bestimmten Voraussetzungen ab 2026
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument des österreichischen Mietrechts und soll starke Mietsteigerungen begrenzen; ab April 2026 gilt dabei eine Deckelung, wonach Mieten maximal um 1 Prozent steigen dürfen, für Altbauten mit einem Sonderdeckel von höchstens 1 Prozent. Für betroffene Menschen ist zudem wichtig, dass Vermieter bei Anwendung solcher Regeln über die Vormiete und bestehende Ausnahmen informieren müssen. Sie gilt jedoch nicht für alle Mietverhältnisse und betrifft vor allem die gesetzlich geregelte Anpassung des Hauptmietzinses.
Wer eine vermietete Immobilie kaufen, verkaufen oder vermieten möchte, sollte die geltenden gesetzlichen Regelungen genau kennen. Sie können sich auf Mieteinnahmen, Rendite und den langfristigen Wert einer Immobilie auswirken.