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Wer in Österreich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, zahlt in vielen Fällen Immobilienertragsteuer. Für viele Eigentümer ist das die größte Unbekannte beim Verkauf – und der Punkt, an dem am meisten Halbwissen kursiert. Hier erfahren Sie, wann die Steuer anfällt, wie hoch sie wirklich ist, welche Ausnahmen sie entfallen lassen und was sich 2025 geändert hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Immobilienertragsteuer beträgt in der Regel 30 % vom Gewinn aus dem Verkauf.
- Bei Altgrundstücken (letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.03.2002) sind es effektiv meist nur 4,2 % vom Verkaufspreis.
- Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987 steigt die effektive Belastung auf rund 18 %.
- Neu seit 2025: Ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag kann die Bemessungsgrundlage weiter erhöhen.
- Zwei Ausnahmen können die Steuer ganz entfallen lassen: Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung.
- Berechnet und abgeführt wird sie üblicherweise vom Notar oder Rechtsanwalt.
Inhalt
- Was besteuert wird
- Altgrundstück oder Neugrundstück
- Rechenbeispiele
- Was die Immobilienertragsteuer mindert
- Hauptwohnsitzbefreiung
- Herstellerbefreiung
- Umwidmung und Zuschlag 2025
- Verkauf nach Erbschaft
- Ablauf und Fälligkeit
- Typische Fälle im Weinviertel
- Häufige Fehler
- Häufige Fragen
Was die Immobilienertragsteuer besteuert
Die Immobilienertragsteuer wurde mit 1. April 2012 eingeführt; einen amtlichen Überblick bietet oesterreich.gv.at. Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn – also die Differenz zwischen dem, was einmal bezahlt wurde, und dem, was heute erzielt wird. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist, nach deren Ablauf Verkäufe steuerfrei waren, wurde damit abgeschafft.
Als „Grundstück“ gilt dabei mehr, als der Begriff vermuten lässt: Grund und Boden, Gebäude einschließlich Eigentumswohnungen sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Baurecht. Betroffen sind private Verkäufe ebenso wie land- und forstwirtschaftliche Flächen. Ob Sie über einen Makler verkaufen, privat inserieren oder direkt an einen Ankäufer verkaufen, ändert nichts an der Steuerpflicht.
Der Steuersatz liegt seit 2016 bei 30 Prozent, davor waren es 25 Prozent. Eine Besonderheit zugunsten der Verkäufer: Die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf wirken nicht progressionserhöhend auf Ihr übriges Einkommen. Ihr Gehalt oder Ihre Pension werden also nicht deshalb höher besteuert, weil Sie ein Haus verkauft haben.
Altgrundstück oder Neugrundstück? Die entscheidende Weiche
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vor allem davon ab, wann die Immobilie angeschafft wurde. Der Stichtag ist der 31. März 2002. Maßgeblich ist der letzte entgeltliche Erwerb – also der letzte Kauf, nicht eine Erbschaft oder Schenkung dazwischen.
| Kriterium | Altgrundstück (Altvermögen) | Neugrundstück (Neuvermögen) |
|---|---|---|
| Anschaffung | vor dem 31.03.2002 | ab dem 31.03.2002 |
| Berechnungsbasis | pauschal 86 % des Erlöses als Anschaffungskosten | tatsächlicher Gewinn |
| Steuersatz | 30 % auf 14 % des Erlöses | 30 % auf den Gewinn |
| Effektive Belastung | rund 4,2 % vom Verkaufspreis | abhängig vom Gewinn |
| Nachweis nötig | nein, Pauschale gilt automatisch | ja, Kaufvertrag und Belege |
| Typischer Fall | geerbtes Elternhaus, langer Familienbesitz | Kauf oder Bau in den letzten Jahren |
Vereinfachte Gegenüberstellung. Bei umgewidmeten Flächen gelten abweichende, höhere Sätze.
Der großzügige Pauschalansatz beim Altvermögen hat einen praktischen Vorteil: Sie müssen nicht nachweisen, was Ihre Großeltern 1962 für das Haus bezahlt haben. Das Finanzamt unterstellt einfach 86 Prozent des heutigen Erlöses als Anschaffungskosten – unabhängig davon, ob der damalige Kaufpreis höher oder niedriger war.
Rechenbeispiele: Was bleibt unterm Strich?
Zwei vereinfachte Beispiele, beide Male wird ein Haus um 250.000 Euro verkauft.
| Position | Fall A: Altgrundstück | Fall B: Neugrundstück |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | 250.000 € | 250.000 € |
| Anschaffung | 1980, Familienbesitz | 2015 um 190.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 14 % von 250.000 € = 35.000 € | Gewinn 60.000 € |
| Steuer | 30 % → 10.500 € | 30 % → 18.000 € |
| Anteil am Erlös | 4,2 % | 7,2 % |
| Netto beim Verkäufer | 239.500 € | 232.000 € |
Vereinfachte Beispielrechnung ohne Nebenkosten und individuelle Abzüge.
Bei alten Häusern fällt die Steuer also oft geringer aus als befürchtet. Ein wichtiger Nebeneffekt der Pauschalregelung: Sie greift auch dann, wenn Sie tatsächlich kaum Gewinn gemacht haben. Wer eine Altimmobilie unter Wert verkauft, zahlt trotzdem 4,2 Prozent – dafür entfällt jede Nachweispflicht.
Was die Immobilienertragsteuer mindert
Der Spielraum ist überschaubar, aber vorhanden. Beim Neugrundstück lassen sich folgende Positionen ansetzen:
- AnschaffungsnebenkostenGrunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler- und Vertragskosten des seinerzeitigen Kaufs.
- Herstellungs- und InstandsetzungsaufwandGrößere Sanierungen, sofern belegt – hier zahlt sich das Aufbewahren alter Rechnungen aus.
- Kosten der SelbstberechnungDas Honorar für die Berechnung der Steuer durch Notar oder Steuerberater.
Beim Altgrundstück gilt die Pauschale – zusätzliche Werbungskosten können hier grundsätzlich nicht abgezogen werden.
Wer im Verkaufsjahr nur geringe sonstige Einkünfte hat – etwa in Karenz, im Übergang zur Pension oder ohne Erwerbseinkommen – kann beantragen, dass statt der 30 Prozent der persönliche Einkommensteuertarif angewendet wird. Liegt dieser darunter, sparen Sie bares Geld. Das lohnt sich nur in bestimmten Konstellationen und gehört vorab durchgerechnet.
Die Hauptwohnsitzbefreiung: Wann Sie gar nichts zahlen
Die wichtigste Ausnahme greift, wenn Sie in der verkauften Immobilie tatsächlich gewohnt haben – in einer von zwei Varianten:
- Zwei-Jahres-RegelDie Immobilie war ab Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend mindestens zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz und wird bei Verkauf aufgegeben.
- Fünf-aus-zehn-RegelDie Immobilie war innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz.
Zwei Details entscheiden in der Praxis häufig über die Anwendbarkeit. Erstens muss es sich um ein Eigenheim mit maximal zwei Wohnungen oder um eine Eigentumswohnung handeln, wobei mindestens zwei Drittel der Fläche Wohnzwecken dienen müssen. Zweitens umfasst die Befreiung zwar auch den zugehörigen Grund, in der Praxis aber regelmäßig nur bis zu einem Ausmaß von rund 1.000 m².
Viele Erben nehmen an, die Befreiung gelte automatisch, weil die Eltern jahrzehntelang dort gewohnt haben. Maßgeblich ist aber Ihr eigener Hauptwohnsitz. Wer das geerbte Haus nie selbst bewohnt hat, kann sich in der Regel nicht darauf berufen – dafür greift dann meist die günstige Altgrundstücks-Regelung.
Die Herstellerbefreiung
Die zweite Ausnahme betrifft selbst hergestellte Gebäude – also Häuser, die Sie selbst errichtet oder als Bauherr errichten lassen haben. Der Gebäudeanteil ist dann beim späteren Verkauf von der Steuer ausgenommen. Zwei Einschränkungen sind wichtig:
| Aspekt | Hauptwohnsitzbefreiung | Herstellerbefreiung |
|---|---|---|
| Umfang | Gebäude und Grund | nur das Gebäude |
| Voraussetzung | eigener Hauptwohnsitz | selbst hergestellt bzw. Bauherreneigenschaft |
| Ausschluss | – | wenn zuletzt zehn Jahre vermietet |
| Vorrang | Sind beide erfüllt, wird die Hauptwohnsitzbefreiung angewendet – sie ist günstiger, weil sie auch den Grund umfasst. | |
Bei vermieteten Objekten ist eine Detailprüfung erforderlich.
Umwidmung: Der teure Sonderfall – und der neue Zuschlag
Wurde Grünland in Bauland umgewidmet, steigt der Wert einer Fläche oft um ein Vielfaches. Der Gesetzgeber greift hier entsprechend stärker zu. Entscheidend ist das Datum der Umwidmung:
| Umwidmung erfolgte | Fiktive Anschaffungskosten | Effektive Belastung |
|---|---|---|
| vor dem 01.01.1988 | 86 % des Erlöses | rund 4,2 % |
| nach dem 31.12.1987 | 40 % des Erlöses | rund 18 % |
Beispiel: Bei 100.000 Euro Verkaufserlös sind im zweiten Fall 60.000 Euro mit 30 % zu versteuern – also 18.000 Euro.
Bei Grundstücksveräußerungen ab dem 30. Juni 2025 kann ein zusätzlicher Zuschlag anfallen, wenn Grund und Boden nach dem 31. Dezember 2024 von Grünland in Bauland umgewidmet wurde. Der Zuschlag beträgt 30 % des auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungsgewinns und erhöht die Bemessungsgrundlage – bei Alt- wie bei Neugrundstücken. Gewinn und Zuschlag zusammen dürfen den auf Grund und Boden entfallenden Erlös nicht übersteigen. Wer eine kürzlich umgewidmete Fläche verkauft, sollte das unbedingt vorab prüfen lassen.
Verkauf nach Erbschaft oder Schenkung
Erbschaft und Schenkung sind in Österreich seit 2008 steuerfrei – sie lösen selbst keine Immobilienertragsteuer aus. Diese entsteht erst, wenn Sie das übernommene Objekt verkaufen. Da es dann keinen eigenen Kaufpreis gibt, stellt das Finanzamt auf den Erwerb des Erblassers oder Schenkers ab:
| Erblasser erwarb die Immobilie | Ihre Steuer beim Verkauf |
|---|---|
| vor dem 31.03.2002 | rund 4,2 % vom Verkaufspreis |
| ab dem 31.03.2002 | 30 % vom tatsächlichen Gewinn |
Als Anschaffungskosten gelten die ursprünglichen Kosten des Erblassers, auch wenn diese weit zurückliegen.
Ein Punkt, der bei mehreren Erben häufig übersehen wird: Wird ein Miterbe mit Geld aus der Erbmasse ausbezahlt, bleibt die Aufteilung steuerneutral. Stammt das Geld dagegen aus dem Privatvermögen des übernehmenden Erben und übersteigt die Ausgleichszahlung eine bestimmte Schwelle, kann darin ein entgeltlicher Vorgang liegen – mit Steuerfolgen für die ausbezahlten Miterben. Bei Erbengemeinschaften gehört das vorab geklärt.
Ablauf: Wer meldet die Immobilienertragsteuer?
In der Praxis müssen Sie als Verkäufer nicht selbst zum Finanzamt. Die Abwicklung übernimmt der Parteienvertreter – also das Notariat oder die Rechtsanwaltskanzlei, die den Kaufvertrag errichtet.
- KaufvertragDer Vertrag wird errichtet und von beiden Seiten unterzeichnet.
- Prüfung der BefreiungDer Parteienvertreter klärt, ob Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift.
- SelbstberechnungIst die Steuer zu zahlen, wird sie berechnet und dem Finanzamt gemeldet.
- FälligkeitSpätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises.
- Auszahlung an SieDer Betrag wird üblicherweise direkt vom Kaufpreis einbehalten und abgeführt.
Ein Beispiel zur Fälligkeit: Geht der Kaufpreis am 12. August auf Ihrem Konto ein, ist die Steuer bis spätestens 15. Oktober zu überweisen. Wichtig für Ihre Planung: Der Betrag auf Ihrem Konto ist bei steuerpflichtigen Verkäufen bereits reduziert. Wer den Erlös für eine neue Wohnung, den Umzug ins Betreute Wohnen oder die Aufteilung unter Erben verplant, sollte das von Anfang an einkalkulieren.
Typische Situationen im Weinviertel
| Situation | Einordnung im Regelfall |
|---|---|
| Geerbtes Elternhaus, Baujahr 1960er | Altgrundstück – meist rund 4,2 % vom Erlös |
| Eigenes Haus, seit 15 Jahren bewohnt | Hauptwohnsitzbefreiung greift in der Regel |
| Haus auf 3.000 m² Grund, selbst bewohnt | Befreiung meist nur bis rund 1.000 m² |
| Anlegerwohnung, vor 5 Jahren gekauft | Neugrundstück – 30 % auf den Gewinn |
| Selbst gebautes Haus, nie vermietet | Herstellerbefreiung für den Gebäudeanteil |
| Bauernhaus seit Generationen im Besitz | Altgrundstück, bei Umwidmung höherer Satz |
| Umgewidmetes Bauland nach 1987 | rund 18 %, ggf. plus Zuschlag seit 2025 |
Orientierungswerte – die konkrete Beurteilung hängt immer vom Einzelfall ab.
Vier Fehler bei der Immobilienertragsteuer
Wer den Erlös bereits verplant hat, erlebt eine böse Überraschung. Klären Sie die Frage vor der Unterschrift – spätestens beim ersten Gespräch im Notariat.
Kaufverträge, Sanierungsrechnungen und Belege über Herstellungskosten senken beim Neugrundstück die Bemessungsgrundlage. Sie können noch Jahrzehnte später bares Geld wert sein.
Wurde Grünland nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet, vervierfacht sich die Belastung gegenüber dem normalen Altgrundstück. Im Weinviertel betrifft das viele Flächen.
Bei großen Parzellen deckt die Hauptwohnsitzbefreiung oft nicht die gesamte Fläche ab. Wer damit nicht rechnet, kalkuliert den Nettoerlös zu hoch.
Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer
Muss ich bei einem geerbten Haus Immobilienertragsteuer zahlen?
Fällt die Steuer auch beim Verkauf ohne Makler an?
Was passiert bei einem Verkauf mit Verlust?
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung auch für das Grundstück?
Kann ich statt der 30 % meinen Einkommensteuersatz wählen?
Was gilt bei mehreren Erben?
Wie lange muss ich Unterlagen aufbewahren?
Fazit: Frühzeitig rechnen statt später staunen
Die Immobilienertragsteuer ist beim Verkauf fast immer ein Thema – aber selten ein Grund, einen Verkauf zu verschieben. Wer früh weiß, ob ein Alt- oder Neugrundstück vorliegt, ob eine Befreiung greift und ob eine Umwidmung im Spiel ist, kann den Nettoerlös realistisch planen. Bei älteren Häusern im Weinviertel fällt die tatsächliche Belastung häufig moderat aus – die 4,2 Prozent beim Altvermögen sind deutlich weniger, als die oft zitierten 30 Prozent vermuten lassen.
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Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand der Veröffentlichung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Bestimmungen ändern sich; für die Beurteilung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder ein Notariat.