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Befristeter Mietvertrag – Regeln, Mindestdauer und Verlängerung
Ein befristeter Mietvertrag endet zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind Befristungen bei Wohnungen aber nur unter strengen Voraussetzungen wirksam – Fehler führen dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.
Welche Mindestdauer gilt?
Befristete Wohnungsmietverträge im MRG müssen schriftlich abgeschlossen werden und eine Mindestdauer von drei Jahren haben. Kürzere Befristungen sind unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet. Auch jede Verlängerung muss schriftlich erfolgen und wieder mindestens drei Jahre betragen.
Kann der Mieter vorzeitig kündigen?
Ja: Nach Ablauf des ersten Jahres kann der Mieter den befristeten Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten auflösen. Der Vermieter hingegen ist grundsätzlich an die Befristung gebunden und kann nur aus wichtigen Gründen vorzeitig auflösen.
Was passiert nach Ablauf der Befristung?
Wird der Vertrag nicht verlängert oder aufgelöst und nutzt der Mieter die Wohnung weiter, verlängert sich das Verhältnis nach dem MRG einmalig um drei Jahre; danach gilt es bei weiterer stillschweigender Fortsetzung als unbefristet. Vermieter sollten Fristen daher aktiv verwalten – sonst entsteht ungewollt ein Dauermietverhältnis.
Welche Folgen hat die Befristung für die Miete?
Im Richtwert- und Kategoriesystem steht befristeten Verträgen ein Befristungsabschlag von 25 Prozent vom zulässigen Hauptmietzins zu. Wird der Vertrag später unbefristet, kann der Abschlag ab diesem Zeitpunkt entfallen – ein Punkt, der bei Mietzinsüberprüfungen regelmäßig übersehen wird.
Unwirksame Befristungen: die teuersten Formfehler
Die Befristung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart ist und der Endtermin datumsmäßig bestimmt oder eindeutig bestimmbar ist. Klassische Fehler: mündliche Verlängerungen per Handschlag, Verträge auf die Dauer des Auslandsaufenthalts (unbestimmt!), Befristungen unter drei Jahren oder von beiden Seiten nie unterschriebene Verlängerungsschreiben. Die Folge ist immer dieselbe: Der Vertrag gilt als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz des Mieters. Für Vermieter bedeutet ein solcher Fehler bei einer Altbauwohnung schnell einen Wertverlust im höheren fünfstelligen Bereich; für Käufer vermieteter Wohnungen ist die Prüfung der Befristungskette daher Pflichtprogramm der Due Diligence.
Fristenmanagement für Vermieter: der Jahresplan
Spätestens sechs Monate vor Befristungsende sollte die Entscheidung fallen: verlängern (schriftlich, mindestens drei Jahre, von beiden Seiten unterschrieben – am besten mit aktualisiertem Mietzins samt neuem Indexstand), beenden (rechtzeitig kommunizieren, Übergabetermin und Protokoll planen) oder verkaufen (eine auslaufende Befristung ist das ideale Verkaufsfenster für Eigennutzer-Käufer). Wer den Termin verschläft und den Mieter einfach weiterwohnen lässt, rutscht in die gesetzliche Einmalverlängerung um drei Jahre – und nach deren ungenutztem Ablauf in ein unbefristetes Verhältnis. Ein simpler Kalendereintrag mit Vorlauf schützt hier fünfstellige Werte.
Befristung aus Mietersicht: Rechte kennen, Geld sparen
Mieter befristeter Altbau-Wohnungen haben zwei starke Hebel: das gesetzliche Kündigungsrecht nach einem Jahr (drei Monate Frist zum Monatsletzten – ein längeres vertragliches Aussperren ist unwirksam) und den Befristungsabschlag von 25 Prozent, dessen Fehlen den Mietzins überhöht macht. Die Überprüfung ist bei befristeten Verträgen bis sechs Monate nach Vertragsende möglich – inklusive Rückforderung für die Vergangenheit. Beide Punkte disziplinieren den Markt: Faire, korrekt kalkulierte Befristungen sind für beide Seiten planbar und streitarm.
Bedeutung beim Immobilienverkauf
Für Anleger sind befristete Verträge attraktiv, weil sie Flexibilität und planbare Rückgabezeitpunkte bieten; für Eigennutzer-Käufer zählt das nahende Befristungsende oft als Kaufargument. Verkäufer sollten Vertragslaufzeiten, Schriftform und Abschläge sauber dokumentieren – eine unwirksame Befristung verändert den Objektwert erheblich.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert, dient aber ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 08/2026