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Beleihungswert – Grundlage der Immobilienfinanzierung
Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff in der Welt der Immobilienbewertung und Finanzierung. Er spielt insbesondere bei Banken, Kreditinstituten und Investoren eine wesentliche Rolle, da er die sichere, langfristig erzielbare Bewertung einer Immobilie abbildet – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen oder spekulativen Preisentwicklungen.
Für Immobilieneigentümer und Abgeber ist der Beleihungswert vor allem dann relevant, wenn es um eine Hypothek, Kreditaufnahme oder den Verkauf geht. Auch beim Direktankauf von Immobilien, wie ihn Bergkessel anbietet, ist der Beleihungswert eine wichtige Bewertungsgröße.
Was ist der Beleihungswert genau?
Der Beleihungswert ist der Betrag, den ein Kreditinstitut bei einer Immobilie als Sicherheit ansetzt, wenn es ein Darlehen gewährt. Anders als der aktuelle Marktwert oder Verkehrswert, berücksichtigt der Beleihungswert ausschließlich jene Faktoren, die langfristig stabil und risikoarm erscheinen.
Er basiert nicht auf dem Maximalpreis, der aktuell am Markt erzielbar wäre, sondern auf dem dauerhaft erzielbaren Wert unter konservativen Annahmen. Der Beleihungswert dient der Bank also als Absicherung: Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, möchte die Bank durch die Immobilie ihr Risiko minimieren.
Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert
Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er kann durch Angebot und Nachfrage, Makler, Spekulation und aktuelle Trends beeinflusst sein.
Der Beleihungswert hingegen wird konservativer berechnet. Er berücksichtigt:
- keine kurzfristigen Preisspitzen,
- keine spekulativen Wertentwicklungen,
- keine emotionalen Preisaufschläge,
- ausschließlich nachhaltige Einnahmen (z. B. realistische Mieteinnahmen bei Zinshäusern).
In der Regel liegt der Beleihungswert 10–30 % unter dem Verkehrswert.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt auf Basis gesetzlicher und bankinterner Bewertungsrichtlinien – häufig nach den Vorgaben der Österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) oder interner Kreditvergaberichtlinien. Dabei fließen folgende Faktoren ein:
- Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
- Bauweise und technischer Zustand
- Nutzungsart (Eigennutzung, Vermietung, Gewerbe)
- Mieteinnahmen bzw. Ertragspotential
- Bodenwert und Sachwert
- Restnutzungsdauer
- Allgemeine Marktsituation
Ein bankinterner Gutachter oder ein externer Sachverständiger berechnet den Wert anhand standardisierter Verfahren (z. B. Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren).
Warum ist der Beleihungswert für Abgeber wichtig?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten – etwa über den Direktankauf durch Bergkessel Immobilien – ist der Beleihungswert eine hilfreiche Orientierung, um den realistischen Mindestwert Ihrer Immobilie einzuschätzen.
Außerdem gilt: Wenn der potenzielle Käufer zur Finanzierung ein Bankdarlehen benötigt, kann der ermittelte Beleihungswert direkten Einfluss darauf haben, wie viel die Bank tatsächlich finanziert. Viele Banken vergeben nur Kredite bis zu 80 % des Beleihungswertes (Beleihungsgrenze), was bedeutet, dass Eigenkapital oder andere Sicherheiten nötig sind.
Beim Direktankauf durch Bergkessel entfällt dieser Zwischenschritt – da wir eigenkapitalstark und unabhängig von Banken agieren.
Beispiel: Beleihungswert in der Praxis
Ein praktisches Beispiel:
- Eine Eigentumswohnung in Wien hat einen aktuellen Verkehrswert von 350.000 €.
- Die Bank bewertet konservativ und ermittelt einen Beleihungswert von 280.000 €.
- Daraus ergibt sich eine Beleihungsgrenze von 80 % → maximal 224.000 € Kreditbetrag.
- Der Käufer müsste 126.000 € durch Eigenkapital oder andere Mittel decken.
Im Direktverkauf an Bergkessel entfällt diese Unsicherheit – Sie erhalten ein schnelles, faires Kaufangebot, das auf realistischen Werten basiert, nicht auf den internen Kreditbedingungen einer Bank.
Fazit: Beleihungswert als Sicherheit – nicht als Marktpreis
Der Beleihungswert ist eine sicherheitsorientierte Kennzahl, die besonders bei Banken eine wichtige Rolle spielt. Für Eigentümer, Käufer und Investoren ist es wichtig, den Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert zu kennen – vor allem, wenn es um Finanzierungen, Hypotheken oder Verkaufsentscheidungen geht.
Beim Direktverkauf an Bergkessel Immobilien steht Ihnen ein professionelles Team zur Seite, das die Bewertung transparent, schnell und nachvollziehbar gestaltet – inklusive Einschätzung des realistischen Marktwerts Ihrer Immobilie.
