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Bestellerprinzip – Wer bezahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf oder bei der Miete?
Das Bestellerprinzip regelt, wer die Kosten für einen Immobilienmakler tragen muss. Grundsätzlich gilt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt auch dessen Provision. Ziel dieser Regelung ist es, für mehr Transparenz und Fairness bei der Vermittlung von Immobilien zu sorgen und insbesondere Wohnungssuchende finanziell zu entlasten.
In Österreich wurde das Bestellerprinzip mit dem Maklergesetz für bestimmte Wohnraummietverträge eingeführt und gilt seit 1. Juli 2023. Seitdem darf die Maklerprovision bei vielen Mietwohnungen nicht mehr automatisch auf den Mieter übertragen werden. Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien gelten hingegen weiterhin andere gesetzliche Regelungen. Das Bestellerprinzip betrifft daher nicht jedes Immobiliengeschäft gleichermaßen.
Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip besagt, dass diejenige Person die Maklerprovision bezahlt, die den Makler tatsächlich beauftragt hat.
Das bedeutet:
- Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung, trägt grundsätzlich der Vermieter die Provision.
- Beauftragt ein Wohnungssuchender selbst einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie, kann dieser die Provision tragen.
Das Bestellerprinzip soll verhindern, dass Wohnungssuchende automatisch die Kosten für einen Makler übernehmen müssen, den sie gar nicht beauftragt haben.
Warum wurde das Bestellerprinzip eingeführt?
Vor der Einführung des Bestellerprinzips mussten Mieter häufig die Maklerprovision bezahlen, obwohl der Makler im Auftrag des Vermieters tätig war.
Mit der gesetzlichen Neuregelung sollen:
- Wohnungssuchende finanziell entlastet werden,
- die Kostenverteilung gerechter gestaltet werden,
- mehr Transparenz bei Makleraufträgen geschaffen werden,
- Interessenkonflikte reduziert werden.
Gerade in Regionen mit hoher Wohnraumnachfrage kann dies die finanziellen Einstiegskosten für Mieter deutlich senken.
Für welche Immobilien gilt das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip gilt in Österreich vor allem für die Vermittlung bestimmter Mietwohnungen.
Es betrifft insbesondere:
- Wohnungen zur Miete,
- Einfamilienhäuser zur Miete,
- Reihenhäuser zur Miete,
soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Für den Kauf oder Verkauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip grundsätzlich nicht. Dort richtet sich die Provision weiterhin nach den vertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Bestimmungen.
Wann muss der Mieter trotzdem eine Provision bezahlen?
Es gibt Situationen, in denen ein Wohnungssuchender selbst provisionspflichtig sein kann.
Dies ist beispielsweise möglich, wenn:
- der Wohnungssuchende den Makler eigenständig mit der Suche beauftragt,
- der Makler ausschließlich im Interesse des Suchenden tätig wird,
- die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Provisionspflicht erfüllt sind.
Eine automatische Provisionspflicht allein aufgrund der Anmietung einer Wohnung besteht jedoch in vielen Fällen nicht mehr.
Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip auf Vermieter?
Für Vermieter bedeutet das Bestellerprinzip häufig, dass sie die Maklerkosten selbst tragen müssen, wenn sie einen Makler mit der Vermietung beauftragen.
Dadurch entstehen unter anderem:
- höhere Vermarktungskosten,
- sorgfältigere Auswahl eines Maklers,
- stärkerer Fokus auf effiziente Vermarktungsstrategien.
Viele Vermieter entscheiden sich dennoch für professionelle Makler, da diese die Vermarktung, Bonitätsprüfung und Vertragsabwicklung übernehmen.
Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip auf Immobilienmakler?
Auch für Immobilienmakler hat das Bestellerprinzip Veränderungen mit sich gebracht.
Sie müssen ihre Dienstleistungen noch stärker gegenüber ihren tatsächlichen Auftraggebern begründen und einen klaren Mehrwert bieten.
Dazu gehören beispielsweise:
- professionelle Immobilienbewertung,
- Erstellung hochwertiger Exposés,
- Vermarktung auf Immobilienportalen,
- Organisation von Besichtigungen,
- Unterstützung bei Vertragsverhandlungen.
Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip grundsätzlich nicht.
Hier können Verkäufer und Käufer – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben – vereinbaren, wer die Maklerprovision trägt. Häufig übernimmt der Verkäufer den Maklerauftrag, während die Provisionsregelung im Kaufvertrag festgelegt wird.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich daher vorab über die Höhe der Maklerprovision und die vertragliche Kostenverteilung informieren.
Vorteile des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip bringt verschiedene Vorteile mit sich.
Für Mieter:
- geringere Anfangskosten,
- mehr Transparenz,
- faire Kostenverteilung.
Für Vermieter:
- klar geregelte Vertragsverhältnisse,
- bewusste Auswahl eines Maklers,
- höhere Qualitätsanforderungen an Maklerleistungen.
Für den Immobilienmarkt:
- mehr Transparenz,
- nachvollziehbare Provisionsregelungen,
- stärkere Ausrichtung auf den tatsächlichen Auftraggeber.
Das Bestellerprinzip sorgt für mehr Fairness bei Maklerprovisionen
Das Bestellerprinzip stellt sicher, dass grundsätzlich diejenige Person die Maklerprovision bezahlt, die den Makler beauftragt hat. In Österreich gilt diese Regelung seit Juli 2023 insbesondere für viele Mietwohnungen und entlastet dadurch Wohnungssuchende bei den Anmietungskosten.
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien gelten hingegen weiterhin andere gesetzliche Vorgaben. Deshalb ist es wichtig, die jeweiligen Vertragsbedingungen und Provisionsregelungen vor Abschluss eines Immobiliengeschäfts sorgfältig zu prüfen.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert, dient aber ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 07/2026