Bedeutung von: "Dis­agio"

Dis­agio – Abschlag bei der Aus­zah­lung eines Immo­bi­li­en­kre­dits

Das Dis­agio, auch Dam­num oder Abgeld genannt, bezeich­net den Unter­schied zwi­schen der ver­ein­bar­ten Kre­dit­sum­me und dem tat­säch­lich an den Kre­dit­neh­mer aus­ge­zahl­ten Betrag. Obwohl der Dar­le­hens­ver­trag über den vol­len Kre­dit­be­trag abge­schlos­sen wird, erhält der Kre­dit­neh­mer einen gerin­ge­ren Aus­zah­lungs­be­trag. Das Dis­agio dient in der Regel dazu, den ver­ein­bar­ten Soll­zins­satz eines Dar­le­hens zu redu­zie­ren.

Im Bereich der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung wur­de das Dis­agio frü­her häu­fig ein­ge­setzt, um die lau­fen­de Zins­be­las­tung zu sen­ken. Heu­te spielt es auf­grund ver­än­der­ter Finan­zie­rungs­mo­del­le zwar eine gerin­ge­re Rol­le, kann jedoch ins­be­son­de­re bei gewerb­li­chen Finan­zie­run­gen oder indi­vi­du­el­len Kre­dit­ver­ein­ba­run­gen wei­ter­hin rele­vant sein.

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Was ist ein Dis­agio?

Das Dis­agio ist ein pro­zen­tua­ler Abschlag auf den ver­ein­bar­ten Kre­dit­be­trag.

Das bedeu­tet:

• Der Dar­le­hens­ver­trag lau­tet auf den voll­stän­di­gen Kre­dit­be­trag.
• Aus­be­zahlt wird jedoch ein gerin­ge­rer Betrag.
• Zurück­ge­zahlt wer­den muss den­noch die gesam­te ver­ein­bar­te Kre­dit­sum­me.

Das Dis­agio stellt wirt­schaft­lich betrach­tet einen Teil der Finan­zie­rungs­kos­ten dar.

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Wie funk­tio­niert ein Dis­agio?

Das Dis­agio wird bereits bei der Aus­zah­lung des Dar­le­hens berück­sich­tigt.

Bei­spiel

Ein Immo­bi­li­en­kre­dit beträgt:

• Kre­dit­sum­me: 300.000 €
• Dis­agio: 3 %

Der Kre­dit­neh­mer erhält:

• Aus­zah­lung: 291.000 €

Zurück­ge­zahlt wer­den müs­sen jedoch wei­ter­hin:

• 300.000 € zuzüg­lich der ver­ein­bar­ten Zin­sen.

Die Dif­fe­renz von 9.000 € ent­spricht dem Dis­agio.

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War­um wird ein Dis­agio ver­ein­bart?

Ein Dis­agio kann ver­schie­de­ne Zwe­cke erfül­len.

Häu­fig dient es dazu:

• einen nied­ri­ge­ren Soll­zins­satz zu ver­ein­ba­ren
• die monat­li­che Kre­dit­be­las­tung zu redu­zie­ren
• indi­vi­du­el­le Finan­zie­rungs­mo­del­le zu gestal­ten

Vor allem bei lang­fris­ti­gen Finan­zie­run­gen kann die­se Gestal­tung wirt­schaft­lich sinn­voll sein.

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Wel­che Vor­tei­le bie­tet ein Dis­agio?

Ein ver­ein­bar­tes Dis­agio kann fol­gen­de Vor­tei­le haben:

Nied­ri­ge­re Soll­zin­sen

Da ein Teil der Finan­zie­rungs­kos­ten bereits zu Beginn bezahlt wird, fal­len die lau­fen­den Zin­sen häu­fig gerin­ger aus.

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Gerin­ge­re monat­li­che Kre­dit­ra­te

Ein nied­ri­ge­rer Zins­satz kann die monat­li­che Belas­tung redu­zie­ren.

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Plan­ba­re Finan­zie­rungs­kos­ten

Je nach Kre­dit­mo­dell las­sen sich Finan­zie­rungs­kos­ten gezielt gestal­ten.

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Wel­che Nach­tei­le hat ein Dis­agio?

Ein Dis­agio bringt auch Nach­tei­le mit sich.

Gerin­ge­re Aus­zah­lung

Der Kre­dit­neh­mer erhält weni­ger Geld als ver­ein­bart.

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Höhe­rer Eigen­ka­pi­tal­be­darf

Da ein Teil des Dar­le­hens nicht aus­ge­zahlt wird, muss die Dif­fe­renz häu­fig aus Eigen­mit­teln finan­ziert wer­den.

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Vol­le Rück­zah­lung der Kre­dit­sum­me

Trotz der gerin­ge­ren Aus­zah­lung muss der gesam­te Kre­dit­be­trag zurück­ge­zahlt wer­den.

Des­halb soll­te sorg­fäl­tig geprüft wer­den, ob ein Dis­agio wirt­schaft­lich sinn­voll ist.

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Dis­agio bei der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung

Bei Immo­bi­li­en­kre­di­ten wird heu­te über­wie­gend mit klas­si­schen Soll­zins­sät­zen ohne Dis­agio gear­bei­tet.

Den­noch kann ein Dis­agio ins­be­son­de­re vor­kom­men bei:

• gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen
• indi­vi­du­el­len Kre­dit­ver­ein­ba­run­gen
• grö­ße­ren Inves­ti­ti­ons­pro­jek­ten

Vor Abschluss eines Kre­dit­ver­trags soll­te die Gesamt­kos­ten­be­las­tung sorg­fäl­tig ver­gli­chen wer­den.

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Dis­agio und Effek­tiv­zins

Ein wich­ti­ger Unter­schied besteht zwi­schen Soll­zins und Effek­tiv­zins.

Soll­zins

• beschreibt den ver­ein­bar­ten Nomi­nal­zins­satz

Effek­tiv­zins

• berück­sich­tigt zusätz­lich:
  • Dis­agio
  • Bear­bei­tungs­kos­ten
  • sons­ti­ge Finan­zie­rungs­kos­ten

Für den Ver­gleich ver­schie­de­ner Finan­zie­rungs­an­ge­bo­te ist der Effek­tiv­zins daher aus­sa­ge­kräf­ti­ger.

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Dis­agio beim Immo­bi­li­en­kauf

Wer eine Immo­bi­lie finan­ziert, soll­te prü­fen,

• ob ein Dis­agio ver­ein­bart wur­de,
• wie hoch der tat­säch­li­che Aus­zah­lungs­be­trag ist,
• wel­che Aus­wir­kun­gen auf die Gesamt­kos­ten ent­ste­hen.

Ein nied­ri­ger Soll­zins­satz wirkt auf den ers­ten Blick attrak­tiv, soll­te jedoch immer gemein­sam mit dem Dis­agio bewer­tet wer­den.

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Dis­agio und Til­gung

Das Dis­agio ver­än­dert grund­sätz­lich nichts an der Rück­zah­lung des Kre­dits.

Die Til­gung erfolgt wei­ter­hin auf Basis der voll­stän­di­gen Dar­le­hens­sum­me.

Dadurch kann sich die tat­säch­li­che Finan­zie­rung ver­teu­ern, wenn aus­schließ­lich auf den Soll­zins­satz geach­tet wird.

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Das Dis­agio beein­flusst die tat­säch­li­chen Finan­zie­rungs­kos­ten

Das Dis­agio ist ein Abschlag auf die Aus­zah­lung eines Dar­le­hens und zählt zu den Finan­zie­rungs­kos­ten eines Immo­bi­li­en­kre­dits. Obwohl der Kre­dit­neh­mer einen gerin­ge­ren Betrag erhält, muss die voll­stän­di­ge Kre­dit­sum­me zurück­ge­zahlt wer­den.

Wer eine Immo­bi­lie finan­zie­ren möch­te, soll­te daher nicht nur auf den Soll­zins­satz ach­ten, son­dern immer den Effek­tiv­zins und sämt­li­che Finan­zie­rungs­kos­ten ver­glei­chen. So lässt sich bes­ser beur­tei­len, wel­ches Finan­zie­rungs­an­ge­bot lang­fris­tig wirt­schaft­lich sinn­voll ist.

Hin­weis: Die­ser Bei­trag wur­de sorg­fäl­tig recher­chiert, dient aber aus­schließ­lich der all­ge­mei­nen Infor­ma­ti­on und ersetzt kei­ne recht­li­che, steu­er­li­che oder finan­zi­el­le Bera­tung im Ein­zel­fall. Für ver­bind­li­che Aus­künf­te wen­den Sie sich bit­te an Rechts­an­walt, Notar oder Steu­er­be­ra­ter. Alle Anga­ben ohne Gewähr. Stand: 07/2026