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Kaution – die Sicherheitsleistung des Mieters
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter für allfällige Forderungen aus dem Mietverhältnis übergibt – für Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen oder Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. In Österreich sind drei Bruttomonatsmieten üblich; bis zu sechs gelten nach der Rechtsprechung im Regelfall als zulässige Obergrenze, darüber braucht es ein besonderes Sicherungsbedürfnis.
In welcher Form kann die Kaution geleistet werden?
Am häufigsten ist die Barkaution bzw. Überweisung; daneben sind Sparbücher und Bankgarantien verbreitet. Der Vermieter muss eine Geldkaution fruchtbringend und vom eigenen Vermögen getrennt veranlagen – klassisch auf einem Sparbuch –, damit sie bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Wann und wie ist die Kaution zurückzuzahlen?
Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückstellung der Wohnung ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil für noch offene Abrechnungen (etwa die laufende Betriebskostenperiode) zurückbehalten – pauschales Einbehalten ohne konkrete Forderung ist unzulässig.
Wofür darf die Kaution verwendet werden?
Nur für Ansprüche aus dem Mietverhältnis: offene Mieten, Schadenersatz für übermäßige Abnützung oder Beschädigungen, Nachzahlungen. Normale Gebrauchsspuren – Bohrlöcher in üblichem Ausmaß, abgewohnte Wände nach langer Mietdauer – rechtfertigen keinen Kautionsabzug. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug beugt Streit wirksam vor.
Kaution beim Vermieterwechsel und Verkauf
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein – und damit grundsätzlich auch in die Pflichten rund um die Kaution. In der Praxis wird die Kaution im Zuge der Kaufabwicklung an den Erwerber übergeben bzw. überrechnet und im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt.
Normale Abnützung oder Schaden? Die Abgrenzung an Beispielen
Keine Kautionsabzüge rechtfertigen: matte Stellen im Parkett nach Jahren des Wohnens, verblasste Wandfarben, übliche Bohrlöcher für Regale und Bilder, leichte Gebrauchsspuren an Armaturen – all das ist mit dem Mietzins abgegolten. Abzugsfähig sind dagegen: Brandlöcher und tiefe Kratzer im Boden, eigenmächtig grellbunt gestrichene Wände (die Rückführung in neutralen Zustand), beschädigte Türen, fehlende Schlüssel samt notwendigem Schlosstausch, nicht durchgeführte vertraglich übernommene Pflichten. Die Beweislast liegt beim Vermieter – ohne dokumentierten Einzugszustand wird jeder Abzug wackelig. Das Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- UND Auszug ist deshalb für beide Seiten die wichtigste Versicherung.
Der Ablauf der Rückzahlung – und was bei Streit passiert
Nach Rückstellung der Wohnung ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen; für die letzte offene Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener, konkret begründeter Teilbetrag bis zur Abrechnung einbehalten werden. Zahlt der Vermieter ohne nachvollziehbare Forderungen nicht, genügt oft ein eingeschriebenes Aufforderungsschreiben mit Frist; danach stehen Schlichtungsstelle bzw. Gericht offen – im MRG-Bereich als kostengünstiges Außerstreitverfahren. Wichtig für Vermieter: Wer die Kaution nicht getrennt veranlagt hat, riskiert im eigenen Insolvenzfall die persönliche Haftung und in jedem Fall unangenehme Diskussionen.
Kaution, Bankgarantie oder Kautionsversicherung?
Die klassische Sparbuch- oder Kontokaution bleibt Standard: einfach, günstig, verzinst. Die Bankgarantie schont die Liquidität des Mieters, kostet aber laufende Garantiegebühren und läuft oft befristet – Vermieter müssen Verlängerungen überwachen. Kautionsversicherungen werben mit kleinen Monatsprämien, ersetzen aber wirtschaftlich keine Kaution: Der Versicherer zahlt zwar dem Vermieter, regressiert sich dann jedoch beim Mieter – die Prämien sind verlorenes Geld ohne Sparanteil. Für Vermieter gilt: Barkaution oder unbefristete abstrakte Bankgarantie akzeptieren, Versicherungslösungen kritisch prüfen.
Bedeutung beim Immobilienverkauf
Verkäufer vermieteter Objekte sollten Kautionshöhe, Veranlagungsform und Übergabeprotokolle sauber dokumentieren – das gehört zur Due Diligence jedes Anlegerkäufers und verhindert Haftungsdiskussionen nach der Übergabe.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert, dient aber ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 08/2026