Skip to content 
Untermiete – wenn der Mieter selbst vermietet
Bei der Untermiete vermietet der Hauptmieter die gemietete Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten weiter. Der Untermieter hat dabei nur ein vom Hauptmietvertrag abgeleitetes Recht – endet das Hauptmietverhältnis, verliert auch der Untermieter seine Rechtsgrundlage.
Ist Untervermietung erlaubt?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf die Untervermietung nicht generell verboten werden; ein vertragliches Verbot wirkt nur bei wichtigen Gründen – etwa bei gänzlicher Untervermietung der Wohnung, unverhältnismäßig hohem Untermietzins oder drohender Überbelegung. Außerhalb des MRG gilt hingegen weitgehend die Vertragsfreiheit: Steht dort ein Untermietverbot, ist es wirksam. Vor jeder Untervermietung lohnt daher der Blick in den Mietvertrag.
Welche Grenzen gelten für den Untermietzins?
Im MRG-Bereich darf der Untermietzins den vom Hauptmieter gezahlten Mietzins samt anteiliger Kosten nicht unverhältnismäßig übersteigen – überhöhte Untermieten kann der Untermieter überprüfen und zurückfordern lassen. Zulässig sind angemessene Zuschläge für Möblierung und mitüberlassene Leistungen.
Welche Risiken trägt der Hauptmieter?
Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber voll verantwortlich – für die Miete ebenso wie für Schäden durch den Untermieter. Eine gänzliche Weitergabe der Wohnung kann zudem einen Kündigungsgrund darstellen. Ein schriftlicher Untermietvertrag mit klaren Regeln zu Dauer, Kosten und Rückgabe ist Pflichtprogramm.
Untermiete vs. Mitbewohner – der Unterschied
Die bloße Aufnahme von Lebensgefährten oder nahen Angehörigen in den gemeinsamen Haushalt ist keine Untervermietung. Entscheidend ist, ob ein entgeltliches Gebrauchsüberlassungsverhältnis an Dritte vorliegt.
Die Preisgrenze konkret: Was darf Untermiete kosten?
Im MRG-Vollanwendungsbereich darf der Untermietzins die vom Hauptmieter gezahlte Miete samt anteiligen Betriebskosten nicht unverhältnismäßig übersteigen – die Rechtsprechung zieht die Grenze bei rund 150 Prozent, bei vollmöblierter Überlassung mit Zusatzleistungen etwas darüber. Beispiel: Hauptmiete 700 Euro inklusive Betriebskosten für die gesamte Wohnung, untervermietet wird die Hälfte – dann bewegt sich der zulässige Untermietzins um 350 Euro plus angemessenem Möblierungszuschlag. Verlangt der Hauptmieter deutlich mehr, kann der Untermieter die Überzahlung für die Vergangenheit zurückfordern – ein Risiko, das viele Zwischenvermieter unterschätzen.
Kündigungsgefahr für den Hauptmieter: die Stolperdrähte
Zwei Konstellationen gefährden das Hauptmietverhältnis: die gänzliche Weitergabe der Wohnung (der Hauptmieter wohnt faktisch nicht mehr dort und verwertet die Wohnung) und die Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung – beides sind Kündigungsgründe nach dem MRG. Wer also seine günstige Altbauwohnung komplett und gewinnbringend untervermietet, riskiert genau diese Wohnung. Sicher ist die teilweise Untervermietung bei aufrechtem eigenen Wohnbedarf zu fairen Konditionen – idealerweise mit schriftlicher Information an den Vermieter, auch wo keine Zustimmung nötig ist.
Der Untermietvertrag: diese Punkte gehören hinein
Vertragsparteien und genaue Bezeichnung der überlassenen Räume samt Mitbenutzung (Küche, Bad, Abstellflächen), Untermietzins mit Aufschlüsselung, Kaution, Befristung – Untermietverträge können im Gegensatz zu Hauptmietverträgen auch kurz befristet werden –, Hausordnung, Rückgabezustand und eine Beendigungsklausel für den Fall, dass das Hauptmietverhältnis endet. Dazu ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Und ein oft übersehener Punkt: die Meldepflicht – der Untermieter braucht für die Wohnsitzmeldung eine Unterkunftgeber-Bestätigung des Hauptmieters.
Bedeutung beim Immobilienverkauf
Beim Kauf vermieteter Objekte sollte geprüft werden, ob Untermietverhältnisse bestehen: Sie beeinflussen Räumungsszenarien und die tatsächliche Nutzung. Für Verkäufer gilt: bestehende Untermieten offenlegen – verdeckte Nutzungsverhältnisse führen regelmäßig zu Gewährleistungsstreit.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert, dient aber ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 08/2026