Bedeutung von: "Wert­si­che­rungs­klau­sel"

Wert­si­che­rungs­klau­sel – wie Mie­ten an die Infla­ti­on gekop­pelt wer­den

Eine Wert­si­che­rungs­klau­sel (Index­klau­sel) kop­pelt wie­der­keh­ren­de Zah­lun­gen – typi­scher­wei­se den Miet­zins – an einen Index, meist den Ver­brau­cher­preis­in­dex (VPI) der Sta­tis­tik Aus­tria. Steigt der Index, darf die Mie­te ent­spre­chend ange­ho­ben wer­den; die Klau­sel schützt Ver­mie­ter so vor der Geld­ent­wer­tung über lan­ge Ver­trags­lauf­zei­ten.

Wie funk­tio­niert eine Index­an­pas­sung kon­kret?

Die Klau­sel legt Aus­gangs­ba­sis (Index­mo­nat bei Ver­trags­ab­schluss), Schwel­len­wert (häu­fig: Anpas­sung erst ab fünf Pro­zent Index­ver­än­de­rung oder jähr­lich) und Berech­nungs­wei­se fest. Bei Über­schrei­ten der Schwel­le wird der Miet­zins im Ver­hält­nis der Inde­x­ent­wick­lung ange­ho­ben. Die Anpas­sung erfolgt nicht auto­ma­tisch – der Ver­mie­ter muss sie gel­tend machen, wofür das MRG ein schrift­li­ches Erhö­hungs­be­geh­ren mit Fris­ten vor­sieht.

Was müs­sen Ver­mie­ter bei der For­mu­lie­rung beach­ten?

Die Klau­sel muss klar und trans­pa­rent sein: ein­deu­ti­ger Index, ein­deu­ti­ge Basis, nach­voll­zieh­ba­re Rechen­me­tho­de. In Ver­brau­cher­ver­trä­gen sind ein­sei­ti­ge oder intrans­pa­ren­te Klau­seln nach Kon­su­men­ten­schutz­recht angreif­bar – die jün­ge­re Recht­spre­chung hat meh­re­re markt­gän­gi­ge For­mu­lie­run­gen gekippt. Bestehen­de Ver­trä­ge soll­ten daher geprüft, neue Ver­trä­ge mit aktu­el­ler, rechts­si­che­rer Klau­sel errich­tet wer­den.

Gibt es Gren­zen für Index­er­hö­hun­gen?

Im Richt­wert- und Kate­go­rie­sys­tem sind die gesetz­li­chen Höchst­mie­ten selbst wert­ge­si­chert – die Valo­ri­sie­rung erfolgt dort nach gesetz­li­chen Regeln, die der Gesetz­ge­ber zuletzt auch mit Dämp­fun­gen ver­se­hen hat. Frei ver­ein­bar­te Mie­ten fol­gen dage­gen allein der ver­trag­li­chen Klau­sel. Ver­pass­te Anpas­sun­gen kön­nen je nach Ver­trags­la­ge nur begrenzt nach­ge­holt wer­den – regel­mä­ßi­ge Pfle­ge der Miet­ver­trä­ge zahlt sich aus.

Rechen­bei­spiel: So funk­tio­niert die Index­an­pas­sung

Ver­ein­bart sind 800 Euro Haupt­miet­zins, wert­ge­si­chert nach dem VPI mit fünf Pro­zent Schwel­le, Aus­gangs­in­dex 118,4. Steigt der Index auf 124,6, beträgt die Ver­än­de­rung 5,24 Pro­zent – die Schwel­le ist über­schrit­ten, der neue Miet­zins darf 800 × 124,6 / 118,4 = 841,89 Euro betra­gen; die­ser Wert wird zugleich neue Aus­gangs­ba­sis für die nächs­te Schwel­le. Wich­tig im MRG-Bereich: Die Erhö­hung wirkt nicht auto­ma­tisch, son­dern erst nach schrift­li­chem Erhö­hungs­be­geh­ren – frü­hes­tens ab dem über­nächs­ten Zins­ter­min nach des­sen Zugang. Wer jah­re­lang nicht valo­ri­siert, kann im MRG-Voll­an­wen­dungs­be­reich Erhö­hun­gen zudem nur ein­ge­schränkt rück­wir­kend nach­ho­len – lau­fen­de Index­pfle­ge ist daher bares Geld.

Die Klau­sel-Judi­ka­tur: War­um alte Ver­trä­ge wackeln

Der Obers­te Gerichts­hof hat in Ver­bands­ver­fah­ren meh­re­re gän­gi­ge Wert­si­che­rungs­klau­seln als intrans­pa­rent oder gröb­lich benach­tei­li­gend gekippt – etwa Klau­seln, die Erhö­hun­gen bereits im ers­ten Ver­trags­jahr erlau­ben oder ein­sei­tig nur Anhe­bun­gen (nie Sen­kun­gen) vor­se­hen, jeweils in Kom­bi­na­ti­on mit wei­te­ren Trans­pa­renz­män­geln. Die Fol­gen sind gra­vie­rend: Eine unwirk­sa­me Klau­sel fällt zur Gän­ze weg – der Ver­mie­ter ver­liert die Wert­si­che­rung kom­plett, bereits ein­ge­ho­be­ne Erhö­hun­gen kön­nen rück­for­der­bar sein. Ver­mie­ter soll­ten ihre Ver­trags­mus­ter daher aktu­ell hal­ten und Bestands­ver­trä­ge recht­lich prü­fen las­sen, statt auf Wei­ter-so zu set­zen.

Check­lis­te: rechts­si­che­re Wert­si­che­rung for­mu­lie­ren

Ein­deu­ti­ger Index (VPI 2020 der Sta­tis­tik Aus­tria samt Ver­ket­tungs­re­gel für Nach­fol­ge­indi­zes), kla­rer Aus­gangs­wert (Index­zahl des Ver­trags­mo­nats), sym­me­tri­sche Wir­kung, rea­lis­ti­sche Schwel­le oder jähr­li­cher Anpas­sungs­ter­min, Rege­lung von Zugang und Wirk­sam­keit des Erhö­hungs­be­geh­rens – und kei­ne Anpas­sung vor Ablauf ange­mes­se­ner Zeit im Ver­brau­cher­ge­schäft. Dazu orga­ni­sa­to­risch: jähr­li­che Index-Erin­ne­rung im Kalen­der, Erhö­hungs­schrei­ben nach­weis­bar zustel­len, neue Basis doku­men­tie­ren. So bleibt die Mie­te real wert­hal­tig – und die Klau­sel hält auch vor Gericht.

Bedeu­tung beim Immo­bi­li­en­ver­kauf

Beim Ver­kauf ver­mie­te­ter Objek­te prü­fen Käu­fer die Wert­si­che­rung genau: Eine wirk­sa­me, kon­se­quent gezo­ge­ne Index­klau­sel bedeu­tet nach­hal­ti­ge, infla­ti­ons­ge­schütz­te Erträ­ge – feh­len­de oder tote Klau­seln drü­cken den Ertrags­wert. Ver­käu­fer soll­ten Index­ba­sis und Anpas­sungs­his­to­rie je Ver­trag doku­men­tie­ren.

Über den AutorAlex­an­der Berg­kes­selGeschäfts­füh­rer, JA Berg­kes­sel GmbH · Laa an der Tha­ya

Alex­an­der kauft und ver­kauft Immo­bi­li­en im Wein­vier­tel – Häu­ser, Woh­nun­gen, Grund­stü­cke. Die Begrif­fe in die­sem Glos­sar erklärt er so, wie er sie auch im Kun­den­ge­spräch erklärt: ver­ständ­lich und ohne Para­gra­phen­deutsch. Wenn nach dem Lesen noch etwas offen ist: ein­fach fra­gen, das kos­tet nichts.

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