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Wohnrecht – das gesicherte Recht, in einer Immobilie zu wohnen
Das Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht) ist das dingliche Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu Wohnzwecken zu benutzen, ohne Eigentümer zu sein. In Österreich wird es als persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und bleibt dadurch auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Es erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten und ist weder vererbbar noch übertragbar.
Welche Formen des Wohnrechts gibt es?
Zu unterscheiden sind das Wohnungsgebrauchsrecht, das nur die persönliche Nutzung durch den Berechtigten (und dessen Haushaltsangehörige) erlaubt, und das Fruchtgenussrecht, das darüber hinaus auch die Vermietung und damit die Erzielung von Einkünften gestattet. Welches Recht vereinbart wird, hat erhebliche praktische und steuerliche Folgen.
Wie entsteht ein Wohnrecht?
Meist wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart – typischerweise bei der Schenkung oder Übergabe einer Immobilie an Kinder, bei der sich die Übergeber ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, oder beim Verkauf gegen Leibrente. Rechtswirksam gegenüber Dritten wird es erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ein bloß mündlich zugesagtes Wohnrecht bietet kaum Schutz.
Wer trägt welche Kosten?
Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Wohnberechtigte üblicherweise die mit der Nutzung verbundenen laufenden Kosten (Betriebskosten, Heizung, Strom), während die Substanzerhaltung dem Eigentümer obliegt. Im Vertrag sollte die Kostenteilung ausdrücklich geregelt werden – gerade bei Reparaturen und Sanierungen entsteht sonst Streit.
Wie wirkt sich ein Wohnrecht auf den Immobilienwert aus?
Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie deutlich, weil der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen oder frei vermieten kann. Die Wertminderung hängt vor allem vom Alter des Berechtigten und vom fiktiven Mietwert der bewohnten Fläche ab: Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abschlag.
Wie stark mindert ein Wohnrecht den Immobilienwert? Ein Rechenbeispiel
Die Wertminderung entspricht näherungsweise dem kapitalisierten Mietwert der bewohnten Fläche über die statistische Restlebenserwartung des Berechtigten. Beispiel: Bewohnt eine 70-jährige Übergeberin eine Wohneinheit mit einem fiktiven Mietwert von 750 Euro monatlich, und liegt ihre statistische Lebenserwartung bei rund 17 weiteren Jahren, summiert sich der Nutzungswert – abgezinst – schnell auf einen sechsstelligen Betrag. Ein Haus mit 420.000 Euro Verkehrswert kann mit diesem Wohnrecht also realistisch nur um 280.000 bis 320.000 Euro verkauft werden. Genau deshalb ist die versicherungsmathematisch saubere Bewertung des Wohnrechts die Grundlage jeder Verhandlung – sowohl bei Übergabeverträgen in der Familie als auch beim Verkauf an Dritte.
Wie wird ein Wohnrecht wieder gelöscht?
Regulär erlischt es mit dem Tod des Berechtigten – gelöscht wird es im Grundbuch dann gegen Vorlage der Sterbeurkunde. Zu Lebzeiten braucht die Löschung eine beglaubigte Verzichtserklärung des Berechtigten, häufig gegen Ablöse: Üblich ist eine Einmalzahlung in Höhe des kapitalisierten Restwerts oder die Verrechnung im Rahmen eines Verkaufs (der Berechtigte erhält einen Teil des Kaufpreises). Wichtig: Ein bloßer Auszug beendet das Wohnrecht nicht – es bleibt eingetragen und wertmindernd, bis es formell gelöscht ist. Auch das dauerhafte Übersiedeln ins Pflegeheim löscht das Recht nicht automatisch; hier können aber vertragliche Erlöschensklauseln vorsorgen.
Wohnrecht in der Familienübergabe: typische Konstellationen
Der häufigste Fall im Weinviertel: Eltern übergeben das Haus an ein Kind und behalten sich das Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung vor. Sinnvoll geregelt werden sollten dabei: die exakte räumliche Abgrenzung (welche Räume, Mitbenutzung von Garten und Keller?), die Betriebskostentragung, Erhaltungspflichten, das Schicksal des Rechts bei Pflegebedürftigkeit sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten der Übergeber als zusätzliche Sicherheit. Und mit Blick auf die Sozialhilfe-Regüsse der Länder gilt: Übergaben samt Wohnrecht sollten möglichst frühzeitig und mit rechtlicher Beratung erfolgen.
Bedeutung beim Immobilienverkauf
Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist verkaufbar – aber der Käuferkreis ist kleiner und der Preis niedriger. Vor einem Verkauf lohnt es sich zu prüfen, ob der Berechtigte gegen Ablöse auf sein Recht verzichtet oder ob ein Verkauf an Anleger infrage kommt. Eine professionelle Bewertung, die das Wohnrecht korrekt einpreist, ist hier die entscheidende Grundlage.