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Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten einer Immobilienübertragung in Österreich – und einer der am häufigsten missverstandenen. Sie beträgt beim normalen Kauf 3,5 Prozent, in der Familie oft deutlich weniger, und sie wird nicht immer vom Kaufpreis berechnet. Dieser Beitrag erklärt Höhe, Bemessungsgrundlage, Befreiungen und die Frage, die am Ende fast jeder stellt: Wer zahlt sie eigentlich?
Das Wichtigste in Kürze
- Beim entgeltlichen Erwerb – also beim klassischen Kauf – beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises.
- Bei unentgeltlicher Übertragung im Familienverband gilt ein Stufentarif: 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000 Euro, 3,5 Prozent darüber.
- Bemessungsgrundlage ist beim Kauf die Gegenleistung, bei Schenkung und Erbschaft der Grundstückswert.
- Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent – im Familienkreis mit begünstigter Bemessungsgrundlage.
- Steuerschuldner sind rechtlich beide Vertragsparteien; bezahlt wird sie in der Praxis fast immer vom Käufer.
- Die Abwicklung läuft über Notar oder Rechtsanwalt via FinanzOnline, fällig ist sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats.
Inhalt dieses Beitrags
- Was die Grunderwerbsteuer überhaupt besteuert
- Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Österreich ist
- Die Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Grundstückswert
- Wie der Grundstückswert ermittelt wird
- Wer die Grunderwerbsteuer zahlt
- Rechenbeispiele aus der Praxis
- Die Eintragungsgebühr im Grundbuch
- Alle Kaufnebenkosten im Überblick
- Befreiungen und Begünstigungen
- Fälligkeit, Selbstberechnung und Ablauf
- Was sich seit Juli 2025 geändert hat
- Was das für Verkäufer bedeutet
- Häufige Fragen
Was die Grunderwerbsteuer überhaupt besteuert
Die Grunderwerbsteuer – kurz GrESt – knüpft nicht an den Gewinn an, sondern an den Vorgang selbst. Besteuert wird der Erwerb eines inländischen Grundstücks, und zwar unabhängig davon, ob dabei jemand etwas verdient. Sie fällt beim Kauf genauso an wie bei Schenkung, Erbschaft, Tausch, Zuschlag in der Versteigerung oder Übertragung im Zuge einer Scheidung.
Das unterscheidet sie grundlegend von der Immobilienertragsteuer, die den Wertzuwachs beim Verkäufer erfasst. Die beiden Steuern haben nichts miteinander zu tun und können bei derselben Transaktion nebeneinander anfallen: Der Verkäufer versteuert seinen Gewinn, der Käufer zahlt auf den Erwerb.
Als Grundstück im Sinne des Gesetzes gilt dabei nicht nur der nackte Boden, sondern auch das darauf stehende Gebäude, Baurechte und bestimmte Zugehör. Wer ein Haus kauft, erwirbt steuerlich ein bebautes Grundstück – Grund und Gebäude werden gemeinsam bewertet.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Österreich ist
Es gibt nicht einen Steuersatz, sondern zwei Systeme nebeneinander. Welches greift, hängt davon ab, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.
| Art der Übertragung | Steuersatz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Kauf (entgeltlich) | 3,5 % | Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis |
| Unentgeltlich, bis 250.000 € | 0,5 % | Grundstückswert |
| Unentgeltlich, 250.000 bis 400.000 € | 2,0 % | Grundstückswert |
| Unentgeltlich, über 400.000 € | 3,5 % | Grundstückswert |
| Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Familienverband | 2,0 % | Einheitswert |
| Erwerbe unter 1.100 € | steuerfrei | – |
Stufentarif und Steuersätze der Grunderwerbsteuer in Österreich. Der Stufentarif ist ein echter Staffeltarif: Jede Stufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert. Quelle: Unternehmensserviceportal des Bundes.
Wichtig am Stufentarif: Er funktioniert wie die Einkommensteuer, nicht wie eine Schwelle. Bei einem Grundstückswert von 500.000 Euro werden nicht 3,5 Prozent auf die gesamte Summe fällig, sondern 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent auf die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent auf die restlichen 100.000 Euro.
Hinzu kommt eine Besonderheit, die viele übersehen: Für den Stufentarif werden Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet. Wer das Elternhaus in zwei Hälften überträgt, um zweimal die 0,5‑Prozent-Stufe auszunutzen, erreicht damit nichts.
Ehepartner und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, Stief‑, Wahl- und Pflegekinder, Schwiegerkinder sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Nicht dazu zählen Cousins und Cousinen – bei ihnen gilt der normale Tarif.
Die Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Grundstückswert
Beim Kauf ist die Sache einfach: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung. Das ist normalerweise der vereinbarte Kaufpreis, aber nicht nur. Dazu zählen auch übernommene Schulden, ein vorbehaltenes Wohnrecht, eine zugesagte Rente oder sonstige Leistungen, die der Käufer erbringt. Wer eine Liegenschaft übernimmt und dafür den offenen Kredit der Verkäuferin tilgt, hat eine Gegenleistung in dieser Höhe erbracht.
Bei Schenkung, Erbschaft oder Übergabe in der Familie gibt es keinen Kaufpreis. Hier tritt der Grundstückswert an seine Stelle – ein eigens für die Grunderwerbsteuer definierter Wert, der seit 2016 den früheren Einheitswert abgelöst hat und deutlich näher am Verkehrswert liegt.
Und es gibt Mischfälle. Wird ein Haus innerhalb der Familie um einen symbolischen Preis übergeben, prüft das Finanzamt das Verhältnis von Gegenleistung zu Grundstückswert. Liegt die Gegenleistung unter 30 Prozent, gilt der Vorgang zur Gänze als unentgeltlich. Zwischen 30 und 70 Prozent wird aufgeteilt: Der entgeltliche Teil wird mit 3,5 Prozent besteuert, der unentgeltliche nach dem Stufentarif. Über 70 Prozent gilt alles als entgeltlich. Im Familienverband gilt die Übertragung allerdings immer als unentgeltlich, unabhängig von der tatsächlichen Gegenleistung.
Wie der Grundstückswert ermittelt wird
Für die Ermittlung stehen drei Wege offen. Welcher gewählt wird, entscheidet die Vertragspartei – in der Praxis meist der Notar, der die Selbstberechnung durchführt.
- PauschalwertmodellDer dreifache Bodenwert laut Einheitswertbescheid wird mit einem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor multipliziert und um den anteiligen Gebäudewert ergänzt. Das ist der Standardweg und führt bei älteren Objekten im ländlichen Raum oft zum niedrigsten Ergebnis.
- ImmobilienpreisspiegelHerangezogen wird der Preisspiegel der Statistik Austria, von dem ein Abschlag gilt: Angesetzt werden 71,25 Prozent des ermittelten Werts. Dieser Weg lohnt sich vor allem dort, wo die amtlichen Einheitswerte verhältnismäßig hoch ausfallen.
- SchätzgutachtenEin Gutachten eines allgemein beeideten Sachverständigen weist den gemeinen Wert nach. Es kostet Geld, hat aber die Vermutung der Richtigkeit für sich und ist bei ungewöhnlichen Objekten – Sanierungsfällen, Abbruchliegenschaften, Höfen mit Nebengebäuden – oft die einzige Möglichkeit, einen realistisch niedrigen Wert zu belegen.
Praktischer Hinweis: Die drei Methoden können zu erheblich unterschiedlichen Ergebnissen führen. Es lohnt sich, den Notar vor Vertragserrichtung ausdrücklich zu bitten, beide Pauschalmethoden durchzurechnen und die günstigere anzusetzen. Bei einem Unterschied von 60.000 Euro in der Bemessungsgrundlage geht es in der zweiten Tarifstufe immerhin um 1.200 Euro.
Wer die Grunderwerbsteuer zahlt
Juristisch sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen Gesamtschuldner. Das Finanzamt könnte sich die Steuer theoretisch auch beim Verkäufer holen. In der Vertragspraxis trägt sie aber praktisch immer der Käufer – so ist es in nahezu jedem österreichischen Kaufvertrag geregelt, und so kalkulieren auch alle Beteiligten.
Relevant wird die Gesamtschuldnerschaft nur, wenn etwas schiefgeht. Zahlt der Käufer nicht und wurde keine Selbstberechnung durchgeführt, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden. Genau das ist einer der Gründe, warum die Abwicklung über einen Treuhänder mit Selbstberechnung der Normalfall ist: Dann wird die Steuer aus dem treuhändig erlegten Kaufpreis abgeführt, bevor überhaupt jemand anderes Geld sieht.
Rechenbeispiele aus der Praxis
| Fall | Wert | Berechnung | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|
| Hauskauf im Weinviertel | 280.000 € Kaufpreis | 3,5 % von 280.000 € | 9.800 € |
| Eigentumswohnung Korneuburg | 195.000 € Kaufpreis | 3,5 % von 195.000 € | 6.825 € |
| Übergabe an die Tochter | 230.000 € Grundstückswert | 0,5 % von 230.000 € | 1.150 € |
| Übergabe an den Sohn | 500.000 € Grundstückswert | 1.250 € + 3.000 € + 3.500 € | 7.750 € |
| Geerbtes Haus, ein Erbe | 320.000 € Grundstückswert | 1.250 € + 1.400 € | 2.650 € |
Beispielrechnungen. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch ist hier noch nicht enthalten.
Der Unterschied springt ins Auge: Dasselbe Haus kostet beim Verkauf an einen Fremden 9.800 Euro Steuer, bei der Übergabe an das eigene Kind nur einen Bruchteil davon. Das ist politisch so gewollt und einer der Gründe, warum Übergaben zu Lebzeiten in Österreich steuerlich oft attraktiver sind als die Erbfolge – wobei beim Erbe derselbe Stufentarif gilt.
Die Eintragungsgebühr im Grundbuch
Mit der Grunderwerbsteuer ist es nicht getan. Damit das Eigentum übergeht, muss es im Grundbuch eingetragen werden, und dafür fällt eine Gerichtsgebühr an: 1,1 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert des eingetragenen Rechts, also in aller Regel der Kaufpreis.
Im Familienkreis gilt eine eigene, deutlich günstigere Regel. Für den begünstigten Personenkreis nach § 26a Gerichtsgebührengesetz wird die Eintragungsgebühr nicht vom Verkehrswert, sondern vom dreifachen Einheitswert berechnet – gedeckelt mit 30 Prozent des Verkehrswerts. Bei alten Liegenschaften mit niedrigem Einheitswert reduziert das die Gebühr erheblich.
Wird der Kauf finanziert, kommt noch die Eintragung des Pfandrechts dazu: 1,2 Prozent der Pfandsumme. Bei einem Kredit über 200.000 Euro sind das weitere 2.400 Euro.
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Höhe | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (bzw. Stufentarif) | Käufer |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr Eigentum | 1,1 % | Käufer |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr Pfandrecht | 1,2 % der Pfandsumme | Käufer |
| Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung | rund 1 bis 3 % zzgl. USt | meist Käufer |
| Beglaubigungen, Grundbuchauszüge, Barauslagen | einige hundert Euro | Käufer |
| Maklerprovision | bis 3 % zzgl. USt je Seite | beide Seiten |
| Immobilienertragsteuer | 30 % vom Gewinn | Verkäufer |
| Energieausweis | rund 200 bis 500 € | Verkäufer |
In Summe liegen die Nebenkosten beim finanzierten Kauf mit Makler erfahrungsgemäß bei rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Befreiungen und Begünstigungen
Erwerben Ehepartner oder eingetragene Partner gemeinsames Wohnungseigentum an der Wohnstätte, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient, ist der Vorgang bis zu einer Wohnnutzfläche von 150 Quadratmetern befreit. Für Lebensgefährten gilt das nicht.
Bei der unentgeltlichen Übertragung eines Betriebs oder Teilbetriebs steht laut WKO ein Freibetrag von 900.000 Euro zu, sofern der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder aus gesundheitlichen Gründen nicht weiterführen kann. Zusätzlich ist die Steuer für den unentgeltlichen Teil mit 0,5 Prozent des Grundstückswerts gedeckelt.
Bleibt die Bemessungsgrundlage unter 1.100 Euro, fällt gar keine Grunderwerbsteuer an. Das betrifft in der Praxis vor allem kleine Grenzbereinigungen und Wegparzellen.
Die Übertragung im Zuge der Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens nach der Scheidung ist nicht befreit, fällt aber unter den günstigen Stufentarif – Ehepartner zählen zum Familienverband. Was dabei sonst noch zu bedenken ist, haben wir im Beitrag zum Immobilienverkauf bei Scheidung zusammengefasst.
Fälligkeit, Selbstberechnung und Ablauf
Die Steuerschuld entsteht mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts – also mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Danach gibt es zwei Wege:
- Selbstberechnung durch den ParteienvertreterNotar oder Rechtsanwalt berechnen die Steuer über FinanzOnline selbst und führen sie ab. Das ist der Regelfall, weil nur so die unmittelbare Eintragung ins Grundbuch möglich ist, ohne auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts warten zu müssen.
- AbgabenerklärungDer Vorgang wird dem Finanzamt angezeigt, dieses schreibt die Steuer bescheidmäßig vor. Das dauert länger und verzögert die Grundbucheintragung.
Frist: Anzeige beziehungsweise Selbstberechnung müssen bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld erfolgen. Wird am 3. März unterschrieben, läuft die Frist bis 15. Mai.
Was sich seit Juli 2025 geändert hat
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde die Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen an immobilienhaltenden Gesellschaften deutlich verschärft. Die maßgebliche Beteiligungsschwelle sank von 95 auf 75 Prozent, der Beobachtungszeitraum für Gesellschafterwechsel wurde von fünf auf sieben Jahre verlängert, und für sogenannte Immobiliengesellschaften fallen 3,5 Prozent vom gemeinen Wert an statt vom Grundstückswert.
In aller Regel nicht. Die Neuregelung zielt auf Share Deals – also darauf, dass Immobilien über den Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt der Liegenschaft selbst übertragen werden. Wer sein Einfamilienhaus privat verkauft oder in der Familie übergibt, ist davon nicht betroffen. Für Übertragungen innerhalb der Familie bleibt es auch bei Gesellschaftsanteilen beim begünstigten Satz von 0,5 Prozent, sofern alle Beteiligten dem Familienverband angehören.
Was das für Verkäufer bedeutet
Auf den ersten Blick ist die Grunderwerbsteuer das Problem des Käufers. Mittelbar betrifft sie aber jeden Verkäufer, denn Käufer rechnen in Gesamtkosten. Wer 280.000 Euro für ein Haus zahlt, legt tatsächlich rund 300.000 Euro auf den Tisch. Das begrenzt in jeder Preisverhandlung den Spielraum nach oben – gerade im ländlichen Raum, wo die Nebenkosten anteilig schwerer wiegen als in der Stadt.
Beim Direktankauf verschiebt sich diese Rechnung spürbar. Es gibt keine Maklerprovision auf Käufer- oder Verkäuferseite, die Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung organisieren wir, und die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer läuft über den Notar als Teil der Abwicklung. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Der vereinbarte Preis ist der Betrag, der am Ende auf Ihrem Konto landet – abzüglich der Immobilienertragsteuer, die ohnehin unabhängig vom Verkaufsweg anfällt.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich bei einem Haus um 300.000 Euro?
Kann man die Grunderwerbsteuer vermeiden?
Fällt bei einer Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung?
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Zahle ich Grunderwerbsteuer, wenn ich meinen Miteigentumsanteil auf den Partner übertrage?
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?
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Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Rechtsstand Oktober 2026 und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Für die konkrete Berechnung und Gestaltung wenden Sie sich bitte an Ihren Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.