Bedeutung von: "Auf­schlie­ßungs­kos­ten"

Auf­schlie­ßungs­kos­ten – was die Bau­reif­ma­chung eines Grund­stücks kos­tet

Auf­schlie­ßungs­kos­ten (auch Erschlie­ßungs­kos­ten) sind alle Kos­ten, die anfal­len, um ein Grund­stück bebau­bar zu machen: die Anbin­dung an Stra­ße, Was­ser, Kanal, Strom und gege­be­nen­falls Gas oder Glas­fa­ser sowie kom­mu­na­le Abga­ben. Sie kön­nen je nach Lage und Gemein­de erheb­lich sein und wer­den beim Grund­stücks­kauf häu­fig unter­schätzt.

Wel­che Kos­ten gehö­ren zur Auf­schlie­ßung?

Typi­sche Posi­tio­nen sind der Auf­schlie­ßungs­bei­trag bzw. die Anlie­ger­leis­tun­gen der Gemein­de (Ver­kehrs­flä­chen­bei­trag), Kanal- und Was­ser­an­schluss­ge­büh­ren, die Kos­ten der Haus­an­schlüs­se für Strom und ande­re Lei­tun­gen sowie pri­va­te Zulei­tun­gen vom Anschluss­punkt bis zum Gebäu­de. Die Höhe rich­tet sich nach lan­des­ge­setz­li­chen Vor­ga­ben und den Tari­fen der jewei­li­gen Gemein­de bzw. Ver­sor­ger – ver­bind­li­che Aus­künf­te gibt das Gemein­de­amt.

Wann wer­den Auf­schlie­ßungs­bei­trä­ge fäl­lig?

Je nach Bun­des­land und Gemein­de teils bereits mit der Wid­mung als Bau­land oder der Schaf­fung des Anschlus­ses, spä­tes­tens aber im Zuge der Bau­be­wil­li­gung bzw. des tat­säch­li­chen Anschlus­ses. Bei unbe­bau­ten, aber gewid­me­ten Grund­stü­cken kön­nen Bei­trä­ge also schon bezahlt sein – oder noch offen. Das macht für Käu­fer einen spür­ba­ren Preis­un­ter­schied.

Auf­ge­schlos­sen, teil­auf­ge­schlos­sen, unauf­ge­schlos­sen – was heißt das?

Als voll auf­ge­schlos­sen gilt ein Grund­stück, wenn alle Anschlüs­se an der Grund­gren­ze anlie­gen und die Bei­trä­ge ent­rich­tet sind. Teil­auf­ge­schlos­sen bedeu­tet, dass etwa Strom und Was­ser vor­han­den sind, der Kanal aber fehlt. Beim unauf­ge­schlos­se­nen Grund­stück müs­sen sämt­li­che Lei­tun­gen erst ver­legt wer­den – bei grö­ße­rer Ent­fer­nung zum Netz kann das teu­er wer­den.

Womit muss man rech­nen? Grö­ßen­ord­nun­gen aus der Pra­xis

Die Beträ­ge vari­ie­ren stark nach Gemein­de und Grund­stück, aber als Ori­en­tie­rung für ein übli­ches Bau­grund­stück in Nie­der­ös­ter­reich: Die Auf­schlie­ßungs­ab­ga­be der Gemein­de berech­net sich aus Berech­nungs­län­ge (Wur­zel der Grund­stücks­flä­che), Bau­klas­sen­ko­ef­fi­zi­ent und dem Ein­heits­satz der Gemein­de – häu­fig ein mitt­le­rer vier­stel­li­ger Betrag. Was­ser- und Kanal­an­schluss­ge­büh­ren zusam­men errei­chen eben­falls oft fünf­stel­li­ge Grö­ßen­ord­nun­gen, der Netz­zu­tritt für Strom liegt dar­un­ter, Glas­fa­ser je nach Aus­bau­ge­biet. In Sum­me kön­nen bei einem unauf­ge­schlos­se­nen Grund­stück 15.000 bis 30.000 Euro und mehr zusam­men­kom­men – Geld, das Käu­fer vom Grund­preis gedank­lich abzie­hen.

Wer ver­langt was? Die Zustän­dig­kei­ten im Über­blick

Die Gemein­de hebt Auf­schlie­ßungs­ab­ga­be (bei Bau­land­wid­mung bzw. Bau­platz­erklä­rung), Was­ser- und Kanal­an­schluss­ge­büh­ren nach den Lan­des­ge­set­zen ein; ergän­zend kön­nen Ergän­zungs­ab­ga­ben bei spä­te­ren Erwei­te­run­gen anfal­len. Der Netz­be­trei­ber ver­rech­net Netz­zu­tritts- und Netz­be­reit­stel­lungs­ent­gelt für Strom, die jewei­li­gen Anbie­ter Gas- bzw. Glas­fa­ser­an­schluss. Dazu kom­men die pri­va­ten Kos­ten der Haus­zu­lei­tun­gen vom Über­ga­be­punkt bis ins Gebäu­de – bei lan­gen Zufahr­ten ein unter­schätz­ter Pos­ten, der pro Lauf­me­ter Gra­bung und Lei­tung ins Geld geht.

Check­lis­te für Ver­käu­fer: Auf­schlie­ßungs­sta­tus doku­men­tie­ren

Ers­tens: Zah­lungs­nach­wei­se sam­meln – Beschei­de und Ein­zah­lungs­be­le­ge für Auf­schlie­ßungs­ab­ga­be, Was­ser- und Kanal­an­schluss. Zwei­tens: beim Gemein­de­amt schrift­lich bestä­ti­gen las­sen, ob und wel­che Abga­ben für das Grund­stück noch offen sind – die­se Aus­kunft ist Stan­dard und nimmt Käu­fern die größ­te Unsi­cher­heit. Drit­tens: Lage der Anschlüs­se doku­men­tie­ren (Plan oder Foto der Über­ga­be­schäch­te). Vier­tens: bei unauf­ge­schlos­se­nen Grund­stü­cken Kos­ten­schät­zun­gen der Ver­sor­ger ein­ho­len und dem Expo­sé bei­le­gen – ein trans­pa­rent kal­ku­lier­ba­res Grund­stück ver­kauft sich mess­bar bes­ser als ein Fra­ge­zei­chen.

Bedeu­tung beim Immo­bi­li­en­ver­kauf

Wer ein Grund­stück ver­kauft, soll­te den Auf­schlie­ßungs­sta­tus doku­men­tie­ren: Nach­wei­se über bezahl­te Bei­trä­ge, vor­han­de­ne Anschlüs­se und deren Lage. Ein nach­weis­lich voll auf­ge­schlos­se­nes Grund­stück erzielt einen bes­se­ren Preis und ver­kürzt die Ver­kaufs­dau­er, weil Käu­fer ihre Gesamt­kos­ten sicher kal­ku­lie­ren kön­nen.

Über den AutorAlex­an­der Berg­kes­selGeschäfts­füh­rer, JA Berg­kes­sel GmbH · Laa an der Tha­ya

Alex­an­der kauft und ver­kauft Immo­bi­li­en im Wein­vier­tel – Häu­ser, Woh­nun­gen, Grund­stü­cke. Die Begrif­fe in die­sem Glos­sar erklärt er so, wie er sie auch im Kun­den­ge­spräch erklärt: ver­ständ­lich und ohne Para­gra­phen­deutsch. Wenn nach dem Lesen noch etwas offen ist: ein­fach fra­gen, das kos­tet nichts.

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