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Eigenbedarfskündigung – hohe Hürden für Vermieter
Die Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil er die Wohnung dringend für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist sie nur als gerichtliche Aufkündigung aus wichtigem Grund möglich – und die Rechtsprechung legt die Anforderungen streng aus.
Welche Voraussetzungen verlangt das Gesetz?
Der Vermieter muss einen dringenden Eigenbedarf nachweisen: Die Wohnung wird für ihn selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt, und die Interessenabwägung fällt zu seinen Gunsten aus. Bloße Zweckmäßigkeit oder der Wunsch nach besserer Verwertung genügen nicht. Teils ist zusätzlich Ersatzbeschaffung für den Mieter Thema – je nach Kündigungsgrund und Konstellation.
Wie läuft eine Eigenbedarfskündigung ab?
Die Aufkündigung erfolgt über das Bezirksgericht unter Angabe des Kündigungsgrundes. Erhebt der Mieter Einwendungen, kommt es zum Verfahren, in dem der Vermieter den dringenden Bedarf beweisen muss. Ohne Einwendungen wird die Kündigung rechtswirksam. Die Verfahren können sich über längere Zeit ziehen – ein realistischer Zeitplan ist wichtig.
Was gilt außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs?
Bei Objekten im Teil- oder Nichtanwendungsbereich – etwa vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern oder vielen Neubauten – gelten die vertraglichen Kündigungsregeln und das ABGB: Hier sind Kündigungen deutlich einfacher, bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis ohnehin mit Fristablauf.
Welche Fehler sollten Vermieter vermeiden?
Vorgeschobener Eigenbedarf ist riskant: Stellt sich die Kündigung als Vorwand heraus, drohen Schadenersatzansprüche des Mieters. Auch formale Fehler in der Aufkündigung führen regelmäßig zum Scheitern – rechtliche Begleitung ist hier gut investiert.
Die Sperrfrist für Erwerber: der übersehene Paragraf
Wer eine vermietete MRG-Wohnung kauft, um sie selbst zu beziehen, unterliegt einer zusätzlichen Hürde: Die Eigenbedarfskündigung wegen dringenden Wohnbedürfnisses ist für Erwerber grundsätzlich erst zulässig, wenn zwischen Erwerb (Verbücherung) und Kündigung zehn Jahre liegen. Diese Sperrfrist macht den Plan kaufen und dann eben kündigen für Altbauwohnungen mit unbefristeten Mietern regelmäßig zunichte – und erklärt, warum solche Wohnungen mit erheblichen Abschlägen von 20 bis 40 Prozent gegenüber leeren Vergleichsobjekten handeln. Käufer sollten diese Rechtslage kennen, bevor sie auf schnelle Eigennutzung spekulieren.
Interessenabwägung und Ersatzbeschaffung: die Praxis der Gerichte
Selbst bei echtem Bedarf wiegt das Gericht die Interessen ab: Auf Vermieterseite zählen etwa Familienzuwachs, Pflegebedarf naher Angehöriger oder der Verlust der bisherigen Wohnung; auf Mieterseite Alter, Gesundheitszustand, Verwurzelung und die Verfügbarkeit zumutbaren Ersatzwohnraums. Bei der Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs für sich selbst ist dem Mieter teils Ersatz zu beschaffen – zwei entsprechende Wohnungen zur Auswahl gelten als ausreichend. Diese Anforderungen machen deutlich: Die Eigenbedarfskündigung ist ein Instrument für echte Notlagen, kein Verwertungswerkzeug.
Alternativen zur Kündigung: schneller und planbarer
In der Praxis führen einvernehmliche Lösungen öfter zum Ziel: eine Auflösungsvereinbarung gegen angemessene Abstandszahlung (häufig kalkuliert aus Mietdifferenz zur Neuanmietung plus Übersiedlungskosten), das Angebot einer Ersatzwohnung aus dem eigenen Bestand oder schlicht das Zuwarten auf das Ende einer Befristung. Für Verkäufer vermieteter Wohnungen gilt: Ein fair verhandelter, dokumentierter Auszug vor der Vermarktung hebt den Verkaufspreis oft um ein Vielfaches der Abstandszahlung – und erspart dem Käufer wie dem Mieter jahrelange Unsicherheit.
Bedeutung beim Immobilienverkauf
Käufer, die eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung erwerben wollen, sollten wissen: Der Mietvertrag geht auf sie über, und eine Eigenbedarfskündigung im MRG-Bereich ist alles andere als ein Selbstläufer – teils gelten für Erwerber sogar Wartefristen. Für Verkäufer heißt das umgekehrt: Eine leer übergebene Wohnung erzielt bei Eigennutzern regelmäßig einen deutlich höheren Preis als eine vermietete.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert, dient aber ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 08/2026